2011-07-31

地產商提司法覆核 輸打贏要
限高度有理 避免超高兀突建築

地產商過去建大量高樓破壞景觀 新世界將於尖沙咀海旁建60層酒店
銅鑼灣又熱又焗空氣差 限制重建高樓絕對需要

將於尖沙咀海旁興建的兩座高樓 (模擬圖)

將於尖沙咀海旁興建的兩座高樓 (模擬圖)

在過去個多星期,銅鑼灣大地主希慎、多間教會及地產建設商會,紛紛司法覆核城規會的高度限制決定。環保觸覺研究各入稟狀後,現作出回應,特別將指出高度限制是有理據,以及批評發展商輸打贏要,是名符其實的地產霸權。

環保觸覺調查了多個發展商過往建成的商廈及住宅,都是因為當時未有高限,而建了很多奇怪兀突的高樓,包括位於司徒拔道的曉廬及御峰(又名「筷子」、「兩枝香」)、紅磡的海名軒、國際金融中心2期、名鑄、港島東中心及朗豪坊等等 (詳見附表大量例子)。其中,包括地產建設商會梁志堅先生所屬的新世界,將在尖沙咀海傍興建一座超過60層的「牙簽樓」酒店,不但破壞獅子山山脊線,更嚴重破壞維港景觀。這個項目,就是新世界在2008年尖沙咀實施全區高度限制時,成功趕上「高限尾班車」。

本會搜集的資料顯示,上述尖沙咀海傍「牙簽樓」酒店、國際金融中心2期、名鑄、朗豪坊及港島東中心,肯定經過城規會審議,當時城規會的委員審議時也很大機會出現「出出入入會議室」、「會議長沒有休息」及「高度限制不一致」。以2008年當時的城規會審議尖沙咀分區計劃大綱圖為例,城規會容許新世界的項目的高度限制為265米,足建超過60層,其他尖沙咀的位置的高度限制,大部份介乎數十米至130米,明顯是「高度限制不一致」,地產建設商會為何當時不司法覆核?本會認為,發展商輸打贏要,實在令人失望,亦進一步拖低發展商在市民心中的形象,地產霸權的印象揮之不去。

地產商及教會的司法覆核申請主要集中在灣仔及銅鑼灣。過去半年,銅鑼灣的空氣污染指數,長期處於偏高及甚高水平(詳見附表),顯示銅鑼灣區的空氣質素欠佳。污染物在銅鑼灣街頭積聚,主要成因之一,是路面汽車排放廢氣,因兩旁高廈臨立是沒有被吹散,是為「峽谷效應」。另外,有研究亦指出銅鑼灣市中心比銅鑼灣海旁高出約3度,顯示「熱島效應」相當嚴重。所以,本會認為,在灣仔及銅鑼灣區實施規劃限制,減少高樓及屏風樓,是十分合理的做法。

實施規劃限制,主要可靠限制地積比或高度。本會一向認為限制地積比較有效,但由於這會直接減少地皮擁有人的可發展樓面,被司法覆核的風險很大,本會相信這是政府較少採用的原因。退而求其次,政府近年以高度限制作為主要工具,本會認為也是可取。第一,這會避免過高的兀突建築,防止和周邊建築物不協調。第二,這會間接減低發展商重建意欲,因重建後的高層單位減少。第三,高度限制能在4月1日前實施,可以避免發展商趕發水樓「尾班車」,防止興建又高又闊的樓。

由於地產建設商會的司法覆核事關重大,基於環保觸覺是相當重要的持份者之一,以及需要捍衛良好的城市規劃,將會介入這次司法覆核。

常見問題及環保觸覺的回應

 

教會建築物的高度限制,是否應和商業建築看齊?

有些教會的地皮都是很久之前(數十年前甚至超過五十年)由政府以優惠地價批出,當時地皮位置仍是荒地,經過數十年後,現已變成商業地帶或市中心,令不少教會希望可透過重建引入商業元素。教會地皮在分區計劃大綱圖的分類是機構及社區用地,有緩衝高密度發展的功能,所以本會認為這些地皮的地積比及高度應更嚴謹。

 

發展商常說,放寬高限可以增加設計彈性,是否真能改善設計?

高層單位或寫字樓較低層價值高,所以發展商所謂的「設計彈性」,其實只是用作美其名的借口,爭取放寬高限以建更多高層單位,賺取最大的利益。發展商很少理會其建築是否和周邊協調、是否破壞山脊線及是否視覺上兀突。

 

在沒有高限之下的超高兀突建築

大廈名稱 Name of building 發展商 區域
曉廬 Highcliff 中建 東半山司徒拔道
御峰 The Summit 恒隆 東半山司徒拔道
海名軒 Habourfront Landmark 長實 紅磡
國際金融中心2期 IFC 2 恒基 及 新鴻基 中環
名鑄 The Masterpiece 新世界 及 市建局 尖沙咀
海峯 The Vista 信和 及 市建局 深水埗
翔龍灣 Grand Waterfront 恒基 馬頭圍
朗豪坊 Langham Place 冠君產業 及 市建局 旺角
港島東中心 One Island East 太古 鰂魚涌
太子匯 Prince Ritz 新世界 九龍城
灝畋峰 Homantin Hill 嘉里 何文田
尖沙咀海旁的60層的酒店

(新世界中心重建項目)

新世界 尖沙咀

 

路邊監測站空氣污染指數時報的分佈  (資料來源:環保署)
(
一月 三月)

監測站

空氣污染指數時報的分佈(小時)

輕微
(0-25)

中等
(26-50)

偏高
(51-100)

甚高
(101-200)

嚴重
(201-500)

銅鑼灣

0

0

1349

808

0

中環

0

0

1243

912

0

旺角

0

57

1612

488

0

 

 

( 四月 六月)

監測站

空氣污染指數時報的分佈(小時)

輕微
(0-25)

中等
(26-50)

偏高
(51-100)

甚高
(101-200)

嚴重
(201-500)

銅鑼灣

0

81

1931

171

0

中環

0

270

1412

422

0

旺角

0

212

1408

561

0

 

 

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