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2011-07-31

地產商提司法覆核　輸打贏要
限高度有理　避免超高兀突建築

地產商過去建大量高樓破壞景觀 新世界將於尖沙咀海旁建60層酒店
銅鑼灣又熱又焗空氣差 限制重建高樓絕對需要

在過去個多星期，銅鑼灣大地主希慎、多間教會及地產建設商會，紛紛司法覆核城規會的高度限制決定。環保觸覺研究各入稟狀後，現作出回應，特別將指出高度限制是有理據，以及批評發展商輸打贏要，是名符其實的地產霸權。

環保觸覺調查了多個發展商過往建成的商廈及住宅，都是因為當時未有高限，而建了很多奇怪兀突的高樓，包括位於司徒拔道的曉廬及御峰(又名「筷子」、「兩枝香」)、紅磡的海名軒、國際金融中心2期、名鑄、港島東中心及朗豪坊等等 (詳見附表大量例子)。其中，包括地產建設商會梁志堅先生所屬的新世界，將在尖沙咀海傍興建一座超過60層的「牙簽樓」酒店，不但破壞獅子山山脊線，更嚴重破壞維港景觀。這個項目，就是新世界在2008年尖沙咀實施全區高度限制時，成功趕上「高限尾班車」。

本會搜集的資料顯示，上述尖沙咀海傍「牙簽樓」酒店、國際金融中心2期、名鑄、朗豪坊及港島東中心，肯定經過城規會審議，當時城規會的委員審議時也很大機會出現「出出入入會議室」、「會議長沒有休息」及「高度限制不一致」。以2008年當時的城規會審議尖沙咀分區計劃大綱圖為例，城規會容許新世界的項目的高度限制為265米，足建超過60層，其他尖沙咀的位置的高度限制，大部份介乎數十米至130米，明顯是「高度限制不一致」，地產建設商會為何當時不司法覆核？本會認為，發展商輸打贏要，實在令人失望，亦進一步拖低發展商在市民心中的形象，地產霸權的印象揮之不去。

地產商及教會的司法覆核申請主要集中在灣仔及銅鑼灣。過去半年，銅鑼灣的空氣污染指數，長期處於偏高及甚高水平(詳見附表)，顯示銅鑼灣區的空氣質素欠佳。污染物在銅鑼灣街頭積聚，主要成因之一，是路面汽車排放廢氣，因兩旁高廈臨立是沒有被吹散，是為「峽谷效應」。另外，有研究亦指出銅鑼灣市中心比銅鑼灣海旁高出約3度，顯示「熱島效應」相當嚴重。所以，本會認為，在灣仔及銅鑼灣區實施規劃限制，減少高樓及屏風樓，是十分合理的做法。

實施規劃限制，主要可靠限制地積比或高度。本會一向認為限制地積比較有效，但由於這會直接減少地皮擁有人的可發展樓面，被司法覆核的風險很大，本會相信這是政府較少採用的原因。退而求其次，政府近年以高度限制作為主要工具，本會認為也是可取。第一，這會避免過高的兀突建築，防止和周邊建築物不協調。第二，這會間接減低發展商重建意欲，因重建後的高層單位減少。第三，高度限制能在4月1日前實施，可以避免發展商趕發水樓「尾班車」，防止興建又高又闊的樓。

由於地產建設商會的司法覆核事關重大，基於環保觸覺是相當重要的持份者之一，以及需要捍衛良好的城市規劃，將會介入這次司法覆核。

常見問題及環保觸覺的回應

 

教會建築物的高度限制，是否應和商業建築看齊？

有些教會的地皮都是很久之前(數十年前甚至超過五十年)由政府以優惠地價批出，當時地皮位置仍是荒地，經過數十年後，現已變成商業地帶或市中心，令不少教會希望可透過重建引入商業元素。教會地皮在分區計劃大綱圖的分類是機構及社區用地，有緩衝高密度發展的功能，所以本會認為這些地皮的地積比及高度應更嚴謹。

 

發展商常說，放寬高限可以增加設計彈性，是否真能改善設計？

高層單位或寫字樓較低層價值高，所以發展商所謂的「設計彈性」，其實只是用作美其名的借口，爭取放寬高限以建更多高層單位，賺取最大的利益。發展商很少理會其建築是否和周邊協調、是否破壞山脊線及是否視覺上兀突。

 

在沒有高限之下的超高兀突建築

大廈名稱	Name of building	發展商	區域
曉廬	Highcliff	中建	東半山司徒拔道
御峰	The Summit	恒隆	東半山司徒拔道
海名軒	Habourfront Landmark	長實	紅磡
國際金融中心2期	IFC 2	恒基 及 新鴻基	中環
名鑄	The Masterpiece	新世界 及 市建局	尖沙咀
海峯	The Vista	信和 及 市建局	深水埗
翔龍灣	Grand Waterfront	恒基	馬頭圍
朗豪坊	Langham Place	冠君產業 及 市建局	旺角
港島東中心	One Island East	太古	鰂魚涌
太子匯	Prince Ritz	新世界	九龍城
灝畋峰	Homantin Hill	嘉里	何文田
尖沙咀海旁的60層的酒店 (新世界中心重建項目)		新世界	尖沙咀

 

路邊監測站空氣污染指數時報的分佈  (資料來源：環保署)
(二 零 一 一 年 一月 – 二 零 一 一 年 三月)

 

(二 零 一 一 年 四月 – 二 零 一 一 年 六月)

 

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