發展商有任意寫之嫌 淘汰建築面積 只用實用面積
環保觸覺意見書 回應規管一手物業銷售之諮詢
淘汰建築面積 只用實用面積
發展商有任意寫建築面積之嫌
要求曾特首要在任期內完成立法
全世界只有少數的地方，如香港及內地，樓價的面積計算是竟然可以包括單位外的面積。就是因為以建築面積計價，使賣樓成為必然大賺的生意，所以香港的富豪大都是來自地產行業。買樓置業，是小市民一生最大的支出，但卻不是用實用面積計價。數百萬的樓價，有兩至三成的錢是花在不知怎樣計算的公共攤分面積。
本會環保觸覺非常高興政府打算立法規管一手物業銷售，本會對於諮詢文件的內容，基本上是支持的，並希望能在現屆政府任期內立法。對於坊間就一些諮詢文件內容的討論，本會現提出一些看法，希望政府及社會大眾參考：
(1) 有關建築面積是否仍然容許顯示於售樓書
有意見認為應容許建築面積及實用面積並行，本會認為這萬萬不可。本會認為日後在售樓書及價單，只能顯示實用面積及以實用面積計樓價。
現時，單位的建築面積包括了實用面積、窗台及公共攤分面積。實用面積有清晰定義(根據測量師學會的守則)，但是建築面積內的公共攤分面積，並沒有清晰定義，發展商過去在銷售樓盤時，在售樓書亦沒有清楚列出如何計算公共攤分面積。
本會深入研究了馬鞍山屋苑「天宇海」，計算售樓書內所有單位公共攤分面積的總和，為241,197平方呎；同時，本會翻查土地註冊處，由發展商認可建築師提交的公共攤分面積資料，當中提及多個數字，但沒有一個和售樓書所列的吻合。(可參考附件)
本會有理由相信，很多發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，建築面積的數字可能有任意的成份。
有業內人士向本會私下指出，各個發展商有「黙契」，建築面積的「設定」會參考實用面積。因為實用面積有定義，故通常是有個實數，可以用7成至7成半實用率來推算建築面積。舉例：實用面積假設是500呎，將500呎除以70%至75%，建築面積便得出667呎至714呎，發展商便由當中選一個數，作為最後在售樓書顯示的建築面積。本會認為上述言論的可信性極高，由此可知，實用率及建築面積的參考價值很低。
再者，若售樓書仍顯示建築面積，地產代理向市民推介樓盤時，估計仍然會用建築面積計價，未必以銷售面積計價。若是如此，新例將名存實亡。所以，淘汰建築面積，只用單位內實用面積計算樓價，是較公平及較符合消費者利益的方法。
(2) 有關取消建築面積後，一手樓及二手樓會否難以比較樓價
有意見認為，若一手樓取消建築面積，將難以和二手樓的樓價比較，但本會不認同這意見。每一個二手屋苑，其計算建築面積的方法並不一樣，根本難以比較。相反，實用面積有清晰定義，這更方便比較。現時，市民可在差餉物業估價署網頁內，得到全港大部份私人單位的實用面積，這資料相當公開及容易取得。現時每個單位的資料需收費 $9，建議應改為免費，以讓市民更易取得資料。
(3) 有關規管範圍是否包括已建成的一手樓
有意見認為，立法規管範圍，只應規管一手樓花，不應規管已落成一手樓。本會對這有相當保留。很多發展商實力雄厚，可以不需透過預售樓花來盡快套現。若新法例豁免已落成一手樓，很多發展商的樓盤可透過延後銷售來避過規管，這會大大削弱法例的效果。
(4) 有關房委會等法定機構是否應得到豁免
有意見認為，房委會等法定機構，應同受該新法例監管。本會的意見為，房委會若出售居屋或新居屋，已受房屋條例監管，亦很少有市民投訴單位不實用或有失實情況，本會認為豁免合理。可是，若房委會或房協出售的是一般私人住宅，則應像現時市建局及港鐵一樣，受到一手樓銷售監管，在新法例下不應得到豁免。
(5) 有關售價的調整應否更新價單
有意見認為，應容許發展商減價出售單位時，不需更新價單。本會認為，容許消費者和發展商議價，減價出售單位，這可提供彈性。可是，若價格可隨意更改，則使三天前公佈價單的意義大減，因為價單內的價格再不是固定，而是可以改變。為作出兩者的平衡，本會認為若減價幅度少於0.5%，可豁免更新價單。
近年，官商勾結及地產霸權之聲不絕於耳，規管一手樓銷售是現屆政府少數的德政。本會強烈要求曾蔭權政府能在任期完結前完成立法工作，使香港市民可以在公平及資訊透明的情況下置業。
個案研究
屋苑名稱：天宇海
地址：馬鞍山保泰街
發展商：長實
入伙紙：2011年
研究目的：了解發展商如何列出售樓書的建築面積
研究方法：
- 從售樓書當中，將所有單位的建築面積及實用面積分別加起來
- 從售樓書當中，將所有單位的公共攤分面積加起來，便等同整個屋苑的公共攤分面積
- 從土地註冊處，得到發展商提供的宣誓文件(Statutory Declaration)，內裡有提及發展商之建築師所列出的各項攤分面積資料
- 比較售樓書及該份宣誓文件的數字
研究結果：
來自售樓書的數據
| 面積 (平方呎) | |
| 所有單位的建築面積 | 1,176,400 |
| 所有單位的實用面積 | 895,961 |
| 整個屋苑的公共攤分面積 | 241,197 |
註：上述數據已力求準確，但本會並不保證有任何誤差
來自發展商之建築師的宣誓文件的數據
| 面積 | |
| 住宅部份攤分面積
Residential Common Areas |
26,895.035 平方米
289,498 平方呎 |
| 停車場部份攤分面積
Car Park Common Areas |
6,638.800 平方米
71,460 平方呎 |
| 公用部份攤分面積
Estates Common Areas |
4,406.701 平方米
47,434 平方呎 |
研究結論：
售樓書所列出的公共攤分面積是241,197平方呎，但和任何一項建築師宣誓文件內的攤分面積並不吻合。本會有理由相信，發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，有隨意的成份。當然，本會只能從有限的資料估計，建議政府及公眾可向發展商查問資料。就是因為可得到的資料如此有限，可見更有需要立法淘汰模糊不清的建築面積。
聲明：本會並非針對長實，只是在土地註冊處只能找到該屋苑的資料，其他屋苑未能成功找到
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