港鐵物業管理霸權 擁屋苑業權份數逾半
業主處於弱勢 難換管理公司
港鐵物業管理霸權
車站及商場皆屬港鐵持有 屋苑公契竟然包括車站業權份數
港鐵擁屋苑業權份數逾半 掌握管理話事權
業主處於弱勢 難成立法團及換走管理公司
環保觸覺成員及受影響居民代表到港鐵辦公室請願
港鐵在巨額盈利下，仍強行加價，市民怨聲載道。本會上週亦指出，港鐵的天水圍天榮輕鐵站項目及大圍站項目，仍然堅持起發水樓及屏風樓。港鐵的「惡行」，實在太多，連物業管理亦現霸權，這和超過8萬港鐵物業的業主息息相關。
環保觸覺調查5個已建成的鐵路上蓋屋苑，包括新葵芳花園、德福花園、綠楊新邨、蔚藍灣畔及盈翠半島，翻查各屋苑之公契(DMC)，分析各個屋苑的港鐵及業主所佔業權份數比例。調查發現，公契計算業權份數的時候，是把整個地段的建築物及設施，即包括車站、商場及公用地方等計算在內。港鐵在該五個屋苑，皆持有51%或以上的車站設施(MTR Depot)的業權份數。另外，港鐵亦擁有地段內的商場業權份數，例如荃灣站的綠楊坊(佔業權24%)及九龍灣站的德福廣場(佔25%)。
以德福花園為例，居民擁有的住宅部份只佔24%，而港鐡擁有的車站(51%)及商場(25%)已共有該地段的76%。由於港鐵持有大部份的業權份數，所以基本上亦得到了屋苑的管理「話事權」。本會翻查港鐵網頁，經點算後，港鐵共有42個住宅項目，相信當中部份亦出現此「港鐵管理霸權」情況，特別是屋苑位置就在車站上蓋或相鄰的地方，那麼在同一份公契的可能性相當大。
由於港鐵擁有屋苑管理決定權，因此業主的權益大受影響，這些影響在成立法團、投標工程、屋苑管理費、更換管理公司、外牆管理等屋苑事務非常顯著。以成立法團為例，現時《建築物管理條例》規定需要有30%業權份數業主支持才能成立法團，但由於港鐵透過車站及商場擁有大部份業權份數，令有些屋苑的所有住戶的業權總和也不足三成。
環保觸覺建議，港鐵應透過其擁有的業權份數，協助居民成立法團，並在日常管理上，減少干預業主已有共識的決定。此外，在未來推出新港鐵住宅項目時，必須在公契上分開住宅及非住宅兩部份的條文，使屋苑的管理權責更加清晰。
各屋苑之不可分割業權份數比例
| 車站及
車廠(如有) |
商場(如有) | 住宅 | 其他 | 總份數 | |
| 葵芳站
新葵芳花園 |
10,420
(51.05%) |
1,500
(7.35%) |
7,268
(35.61%) |
幼稚園 106 (0.52%)
停車場 126 (0.62%) 共用通道及地方 990 (4.85%) |
20,410
(100%) |
| 九龍灣站
德福花園 |
1,073,703
(51%) |
526,325
(25%) |
505,272
(24%) |
– | 2,105,300
(100%) |
| 荃灣站
綠楊新邨 |
89,000
(52.35%) |
40,983
(24.11%) |
40,017
(23.54%) |
– | 170,000
(100%) |
| 坑口站
蔚藍灣畔 |
249,956
(51.00%) |
7,500
(1.53%) |
121,054
(24.70%) |
停車場4,424
(0.90%) 共用通道及地方 102,107(20.83%) 網絡設備 13 (0.00%) 政府設施 5,056 (1.03%) |
490,110
(100%) |
| 青衣站
盈翠半島 |
477,046
(51.00%) |
90,617
(包括商場停車場) (9.69%) |
223,179
(23.86%) |
住宅停車場 9,100(0.97%)
共用通道及地方134,133 (14.34%) 政府設施497 (0.05%) 幼稚園 812 (0.09%) |
935,384
(100%) |
