2011-04-03

港鐵物業管理霸權 擁屋苑業權份數逾半
業主處於弱勢 難換管理公司

港鐵物業管理霸權
車站及商場皆屬港鐵持有  屋苑公契竟然包括車站業權份數
港鐵擁屋苑業權份數逾半   掌握管理話事權
業主處於弱勢  難成立法團及換走管理公司

 

環保觸覺成員及受影響居民代表到港鐵辦公室請願

環保觸覺成員及受影響居民代表到港鐵辦公室請願

港鐵在巨額盈利下,仍強行加價,市民怨聲載道。本會上週亦指出,港鐵的天水圍天榮輕鐵站項目及大圍站項目,仍然堅持起發水樓及屏風樓。港鐵的「惡行」,實在太多,連物業管理亦現霸權,這和超過8萬港鐵物業的業主息息相關。

環保觸覺調查5個已建成的鐵路上蓋屋苑,包括新葵芳花園、德福花園、綠楊新邨、蔚藍灣畔及盈翠半島,翻查各屋苑之公契(DMC),分析各個屋苑的港鐵及業主所佔業權份數比例。調查發現,公契計算業權份數的時候,是把整個地段的建築物及設施,即包括車站、商場及公用地方等計算在內。港鐵在該五個屋苑,皆持有51%或以上的車站設施(MTR Depot)的業權份數。另外,港鐵亦擁有地段內的商場業權份數,例如荃灣站的綠楊坊(佔業權24%)及九龍灣站的德福廣場(佔25%)。

以德福花園為例,居民擁有的住宅部份只佔24%,而港鐡擁有的車站(51%)及商場(25%)已共有該地段的76%。由於港鐵持有大部份的業權份數,所以基本上亦得到了屋苑的管理「話事權」。本會翻查港鐵網頁,經點算後,港鐵共有42個住宅項目,相信當中部份亦出現此「港鐵管理霸權」情況,特別是屋苑位置就在車站上蓋或相鄰的地方,那麼在同一份公契的可能性相當大。

由於港鐵擁有屋苑管理決定權,因此業主的權益大受影響,這些影響在成立法團、投標工程、屋苑管理費、更換管理公司、外牆管理等屋苑事務非常顯著。以成立法團為例,現時《建築物管理條例》規定需要有30%業權份數業主支持才能成立法團,但由於港鐵透過車站及商場擁有大部份業權份數,令有些屋苑的所有住戶的業權總和也不足三成。

環保觸覺建議,港鐵應透過其擁有的業權份數,協助居民成立法團,並在日常管理上,減少干預業主已有共識的決定。此外,在未來推出新港鐵住宅項目時,必須在公契上分開住宅及非住宅兩部份的條文,使屋苑的管理權責更加清晰。

各屋苑之不可分割業權份數比例

車站及

車廠(如有)

商場(如有) 住宅 其他 總份數
葵芳站

新葵芳花園

10,420

(51.05%)

1,500

(7.35%)

7,268

(35.61%)

幼稚園 106 (0.52%)

停車場 126 (0.62%)

共用通道及地方

990 (4.85%)

20,410

(100%)

九龍灣站

德福花園

1,073,703

(51%)

526,325

(25%)

505,272

(24%)

2,105,300

(100%)

荃灣站

綠楊新邨

89,000

(52.35%)

40,983

(24.11%)

40,017

(23.54%)

170,000

(100%)

坑口站

蔚藍灣畔

249,956

(51.00%)

7,500

(1.53%)

121,054

(24.70%)

停車場4,424

(0.90%)

共用通道及地方

102,107(20.83%)

網絡設備 13 (0.00%)

政府設施 5,056

(1.03%)

490,110

(100%)

青衣站

盈翠半島

477,046

(51.00%)

90,617

(包括商場停車場)

(9.69%)

223,179

(23.86%)

住宅停車場 9,100(0.97%)

共用通道及地方134,133 (14.34%)

政府設施497 (0.05%)

幼稚園  812

(0.09%)

935,384

(100%)

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