賣地表地皮多豪宅地   不限呎使單位數目及面積難預計

只有7幅有機會是「真供應」  視乎發展商是否豪宅包裝

22幅地為低密度豪宅或9000元一呎以上   是假供應

公私營六四比沒有科學根據   應考慮新加坡組屋模式

房屋供應也有真與假？陳茂波局長於二月底公佈新一年賣地表，共有29幅住宅地皮，並聲稱能提供超過1萬6千伙供應，但魔鬼總是在細節之中，大家應關心這些單位有多少比例是可負擔（affordable）的真供應。

環保觸覺分析最新賣地表內所有地皮，並以地皮附近最新的二手交投，來估計發展商投得土地後的開售呎價。我們以9千元一呎（實用面積呎價）及是否低密度作為分界線，來分析真供應（市民有機會可以負擔）及假供應（難以負擔或豪宅）。

研究結果發現，29幅地皮之中，只有7幅地皮有機會實用呎價低於 $9000，而最終視乎發展商是否豪宅包裝。其餘的22幅有兩大類，分別為規劃上是低密度，預計興建獨立屋；或是呎價預計超過9千元，一般市民難以負擔。我們認為，這22幅土地是假供應。

政府經常說沒有地，但卻浪費了很多土地建一些市民負擔不起的樓宇。政府新供應以「公私營比例六：四」是缺乏科學基礎，其實最大的上車盤來源，就是賣地表。政府應衡量地區配套及交通後，將部份賣地表地皮改劃作居屋，由假供應變成真供應。我們認為政府應考慮將科學園（白石角）的土地，將部份改作居屋用途。

政府及地區人士及環保團體因改劃綠化地／休憩用地而劍拔弩張，政府應以提供真供應作為討論基礎，不應該胡亂批評地區人士及環保團體阻撓。若最終改劃後並非市民可以負擔的真供應，社區及環境損失便沒有意義。我們希望政府認真思考如何提供可負擔的真供應，而不是將政府房策失誤諉過地區人士及環保團體。

《規劃號外》第六期出版
綠化地帶樹木多政府不應伐林建豪宅

大家平日可能未有留意，身邊的每塊綠化地對我們都非常重要。由於綠化地多廣植樹木，作為重要的「市肺」，改善香港高密度城市的空氣問題，舒緩污染的影響；又可以為城市增添生氣，令景緻更宜人；同時作為規劃屏障，限制城市擴張，避免香港過度發展，破壞自然環境。但香港政府顛覆規劃原則，在未有廣泛公眾諮詢之前，已經將七幅「綠化地帶」用地放入今年賣地表，而這七幅綠化地更是差不多達百份百樹木覆蓋。改劃綠化地本身已有好大問題，大部份竟作興建中低密度住宅之用，更是大錯特錯。

今期《規劃號外》除了詳細分析為何不應開發綠化地，更專訪規劃師龐婉儀，指出政府規劃師為何成為磨心。同時，我們亦就城中熱話「香港會否出現結構性財赤」作剖析，解釋多項大型基建如何危及香港財政穩健！

《規劃號外》第6期的精彩內容包括：

1. 誰斬掉了我們的樹林？
2.  樹木難逃被斬命運–揭穿陳茂波的保樹謊言
3.  龐婉儀專訪「政府應尊重規劃師」
4. 灣仔三座政府大樓變商廈？
5. 減少大型基建　防範財政赤字

網上揭頁版：http://issuu.com/planningsmart/
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民間東北替代方案出爐
城鄉共存‧夢想之都

民間替代方案的發展藍圖

現時170公頃的土地有三個18洞的高球場，由建築師、規劃師及交通顧問組成的專家小組，建議釋放其中兩個、共121公頃的土地，用作興建新市鎮，而餘下的一個18洞則保留作高球場地。方案的好處是使古洞北及粉嶺北的居民可以不遷不拆，而政府亦可得到土地建屋讓8萬人居住。

應否在新界東北發展新市鎮？
雖然本會提出方案，但環保觸覺由始至終，都反對將大量新增人口放在新界東北，因這牽涉交通承載力的問題，東鐵已近飽和。再者，發展區在地理上因鄰近邊境，所以發展新界東北確有中港融合的效果，並非純為香港人的規劃。政府看來不理民間反對，硬要在新界東北發展新市鎮，本會唯有在兩害取其輕的情況下，建議以粉嶺高球場代替古洞及粉嶺北的拆村方案。

容納多少人口才適合？
政府新界東北方案的規劃人口達17萬，是沒有顧及東鐵線的交通承載力，以及將來的居民需要長途跋涉上班的問題，可見政府的方案相當輕率。本會的替代方案，規劃人口只有8萬，這是考慮到東鐵的承受能力及能否當區就業問題，不想製造另一個悲情城市。

建議之新市鎮的立體模擬圖

方案特色 — 實現香港人的夢想 真的住得好、食得好

• 不設大型商場，創造沒有地產商及領匯壟斷的生活空間，以住宅樓宇地下的街舖及於廣場設立的墟市作為居民購物的途徑
• 台灣的夜市廣受歡迎，將於週五、六及日於廣場設立夜市，使北區及大埔區的居民有多一個好去處，並提供創業的機會
• 全區的公園及機構社區用地可讓寵物進入
• 現時哥爾夫球場的樹盡可能保留，部份草地亦將保留，使全區成為綠化空間
• 所有建築物屋頂全綠化或設可再生能源系統

交通接駁

• 以快速巴士系统(Bus Rapid Transit) 連接上水港鐵站及貫通整個發展區，共設7個站。BRT的好處是建造成本較低及走線較具彈性
• 粉錦公路需要擴闊，由雙線雙程擴闊至四線雙程
• 將廣設單車徑，以單車作為低碳交通工具
• 增設巴士線來往高球場發展區和錦上路西鐵站及市區
• 設兩個公共交通交匯處，分別於發展區的南及北

就業機會

• 預留地皮作輕工業，例如小型廢紙回收廠、廚餘處理廠或農產品加工廠
• 預留商業地皮作辦公室，例如作回收業及農產品的後勤寫字樓
• 夜市可以作為年輕人創業及試煉的機會
• 零售設施不再被地產商及領匯壟斷，有利小商戶順利經營
• 古洞北及粉嶺北得到保留，可發展本土有機農業

私人樓將難以豪宅化

房屋類型

現時政府的施政及城市規劃，在理性以外，欠缺同情心及同理心。若政府能體諒村民居住多年，和土地有深厚的鄉土情，便應以較人性化的方式進行新市鎮的規劃，避免拆村。

鳴謝：和聲關注組的一群建築師及規劃師

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何文田前公屋地變豪宅 沒有善用土地資源
多個舊公屋地變私樓 損失大量單位
多由新鴻基投得 地產商是贏家 基層是輸家
環保觸覺已向城規會申請更改用途 不能作私樓

舊公屋地的單位數目

若一塊位於何文田的地皮招標，在不限呎、不限價、不限單位數目、沒設「港人港地」的情況下，最終會被變成什麼？答案就是近$20,000一呎的豪宅。這種房屋，能解決市民的住屋需要嗎？

這塊地皮，原本是何文田邨重建後，一幅應作為公屋的土地儲備，很可惜，最終政府竟選擇作為私樓用途，並於下星期五(4月26日)公佈賣地章程。環保觸覺已向城規會申請更改土地用途，建議只能作公屋或居屋用途，城規會並將於4月26日公佈，公開諮詢三星期。

舊公屋地變成豪宅的情況

申請地皮相鄰的地皮(常盛街與常樂街交界)，同是前何文田邨範圍，面積約為2萬4千平方米，即約25萬平方呎。在3月中旬，由發展商嘉里建設以116.8億天價投得，每呎樓面呎價達$10,233，若加上建築費等成本及發展商的利潤，最終建築樓面呎價將超過$18,000，甚至達$20,000。

本會亦調查多個過往多個公屋重建地盤，發覺不少被轉用途起私樓，單位數量大減，平均單位面積達800至1600呎，不但未能善用土地，市區公屋亦越來越少，引起各種社會問題。

環保觸覺強烈建議在未來所有私人住宅地皮，必須加入最少單位興建數目，避免發展商只建大單位，間接減少住宅數量。而原公屋地皮，重建後應盡可能作公屋用途。

西九龍浪澄灣8座建成6年 仍有4座未賣 千單位原封不動
發展商唔肯做「麵包」 只肯做「高級蛋糕」
瓏璽$6,000樓面呎價購入 豪宅包裝後 售$15,000一呎
發展商追求最大利潤 市民想要可負擔的居所 樓房供應期望有分歧
解決方法：大量興建居屋或私人參建居屋

晚上的「浪澄灣」，2006年落成後，8座之中只有4座已開售，圖中可見不少單位仍漆黑一片

2007年，環保觸覺聯同很多大角咀街坊，反對西九龍海旁建屏風樓，甚至以司法覆核阻止賣地。五年過去，西九龍的屏風樓陸續建成。很可惜，這些樓宇的命運，只有兩個，一是發展商以超過萬元一呎售予內地人及本地富豪，另外，有發展商竟然持貨不賣，建成多年，仍有4座近千單位囤積不賣。

環保觸覺主席譚凱邦慨嘆：「當年和大角咀議員及街坊反對起屏風樓，現在樓宇建成了，仍有過千單位冇人住。」譚凱邦續指：「至於肯賣樓的發展商，以賺到盡的心態售予內地人為主的買家，$15,000一呎，一般中產點買？」

由恒隆發展的「浪澄灣」，2006年落成，於2007年現樓發售，售出約600多伙，其後直至2012年5月，才再售出約100多伙，現時估計有約1000伙仍未出售。該屋苑的第1,2,7,9座共4座，仍原封不動。現時賣地章程或地契一般規定何時建成，但卻沒有限制何時開賣。

另外，5年前環保觸覺及一班大角咀居民以司法覆核阻止賣地的海輝道地皮，當年被喻為「大角咀最後一個通風口」，如今已被新鴻基的「瓏璽」堵塞。當時發展商以$55.6億，樓面呎價$6066投得。最終，發展商乘著內地人來港買樓的熱潮，以豪宅包裝大單位，於2011年以超過平均$15,000 呎開售，單位售價平均約$2140萬，銷售額超過135億。

「瓏璽」的超豪華住宅大堂及會所，大部份單位以每呎$15,000的價錢售出，平均每單位售價約$2140萬

譚凱邦表示：「讓地產商自由運用地皮，地產商目標只會將利潤最大化。要他們做『麵包』，是緣木求魚，他們只會做『高級蛋糕』，他們不會理會一般中產的置業需要。」即將開售的元朗新盤「尚悅」、距離元朗港鐵站半小時步程，也將高價開售。首批100個單位，將以$7200一呎開售，這批單位是趕及「發水樓」尾班車的，實用率偏低。

發展商追求最大利潤，市民想要的是可負擔的居所。所以，若政府只單純以增加私樓供應來解決中產的置業需要及試圖降低樓價，並不會得到預期效果。環保觸覺認為，只有大量興建居屋或私人參建居屋，才能真正惠及最需要置業的一群，並有助降低樓價。譚凱邦續指，若大量賣地予發展商，讓他們「自由發揮」，將有很多不確定性，「唔知賣幾多錢、唔知幾時賣、又唔知係咪賣俾香港人」。

「瓏璽」資料
發展商：新鴻基
地價：$55.6億
每方呎樓面成交價：$6066
賣地日期：2007年6月
單位數目：650
環保觸覺調查資料單位數目：632

內地人買家：本地買家 = 55.1%：44.9% (假設不計算公司名義購買)
銷售額 (632個單位) ：$135.27億
平均每呎售價：約$15,000
平圴每單位售價：$2140萬

發展商建成後不開售或歷時數年仍未賣完的例子