2011-10-31

一級歷史建築中電總部鐘樓
建三座屏風樓破壞氛圍

中電總部鐘樓屬一級歷史建築 建三座屏風樓破壞氛圍
何東花園可獲全面保育 保育準則不清
中電提供之「畫家筆下圖」取巧 有欺騙城規會及市民之嫌
環保觸覺要求城規會規定發展商全份申請文件上網 不能只放概要

從較高角度望向中電總部,看到超過70年歷史的中電總部四周有很多樹木

在港島的大坑虎豹別墅,建成了屏風樓「名門」,停車場有9層。停車場已高過古蹟。在灣仔的灣仔街市,是3級歷史建築。市建局兩年前說「主體保育」,現時已是華置的豪宅項目,灣仔街市已被40層的高樓「直插」其中。大眾是時候反思,這些所謂的「保育與發展的平衡」,是否正蹂躪香港所剩無幾的歷史建築?

位於九龍亞皆老街的中電總部於1940年落成,已有超過70年歷史,已被古物古蹟辦事處建議評定為一級歷史建築。本會認為,中電總部是現代主義(Modernist style)的建築,能代表40至50年代的建築特色,形態優雅,絕對值得全面保育。再者,數年前,於中環的天星碼頭、以接近的建築風格建造的鐘樓已被拆卸,所以大眾應更加珍惜中電的鐘樓及整個中電總部。

中電打算在這一級歷史建築上,建三座20層屏風樓及5層的停車場,說這是「保育及發展的平衡」。後來,發展局局長林鄭月娥公開回應支持項目,本會表示相當失望。只有香港,才會有這麼多屏風樓建在古蹟之上。過往的例子包括大坑虎豹別墅及灣仔街市,當屏風樓建成後,已嚴重破壞整個歷史建築的氛圍。

於星期五(4/11/2011)的城規會會議將討論中電的申請,我們擔心又多一個古蹟將會變成兀突的「屏風樓古蹟混合體」,中電的鐘樓(比天星碼頭還早建成),將可能成為停車場平台的一部份。環保觸覺主席譚凱邦表示:「現在但凡用上『保育與發展已取得平衡』,就好像變得合理,但事實上這成為破壞古蹟的藉口。」

除了保育原因外,本會反對該項目的原因亦包括座與座之間沒有間距、私家車車位過多及停車場平台過份巨大。

另外,本會亦發現,一個月前,中電給予各傳媒刊登的「畫家筆下圖」,在攝影角度上有取巧之嫌。而中電放在城規會網站的圖,也是用該一張,這未能給予公眾一個全面的資訊。本會認為應將整份文件上網,而不是由發展商選擇性放數頁概要。現時各個發展商的整份文件只有在沙田及北角的城規會秘書處看到,不能在網上查閱,這實在對環團、公眾及記者相當不方便,本會誠希城規會規定所有申請文件應整份上網。

中電提供的圖片之取巧之處
解說

此圖是城規會網站項目的概要圖片,給了公眾中電鐘樓得以保存,並能和三座高樓協調的假印象。

中電提供予城規會的圖片

 

本會查看中電整份申請文件(只存放於沙田及北角城規會),發現和上圖截然不同的印象。以下圖片顯示,三座樓非常巨大,鐘樓細小得難以看見。

三座樓非常巨大,鐘樓細小得難以看見

 

若城規會不規定發展商需將整份文件上網,發展商就可能只在網上公佈對其有利的圖片。

另外,就中電提供的圖片,本會的顧問團詳細研究,認為該三座樓宇可能畫得太細小了。根據中電的申請文件,該三座樓連同停車場,將達100米(水平基準)。本會實地考察中電總部及參看附近100米(水平基準)的建築物,認為該圖有可能畫得太小。本會以該圖作為藍本,繪畫了右圖,本會認為較貼近實際情況。現將兩圖放在一起比較,交由公眾決定誰是誰非。

(左) 中電提供予城規會的圖片 (右) 本會認為較貼近現實情況的圖片

 

有關中電於亞皆老街的重建計劃

城市規劃及樓宇設計的反對原因

 中電申請於亞皆老街的總部,將部份重建為3座25層高的住宅(當中包括5層平台)。本會基於4個規劃上的問題,提出強烈反對,現略述如下:

 

(1)  三座樓宇形成屏風樓

項目內的三座樓宇,完全相連,座與座之間完全沒有間距。三座樓形成超過70米闊的屏風樓,對視覺、採光及通風皆造成負面影響。於4月1日實施的新發水樓作業備考,其中一個原意是避免屏風樓,確保座與座之間有足夠距離。這項目的鐘樓部份沒有建樓,竟然視為「通風廊」,所以中電企圖用條例之漏洞蒙混過關,發展局絕不能讓項目通過。

 

(2)  距離旺角東站近   車位數目過多 

地皮距離旺角東港鐵站很近,步程少於10分鐘,卻提供137個車位 (住戶戶數為175戶)。政府多年前指出檢討私人樓宇所提供的車位數目,但新指引卻遲遲仍未出台。

 

(3)  80米的高度限制合理  不應放寬

現時該位置的高度限制是80米,是因為週邊的建築物都是相若的高度。另外,地皮的北面,更大部份是低矮的建築物。是次中電申請放寬20米,實在是太多,亦會開了很壞的先例,因過往的放寬全是少於10米。另外,平台達5層是主要令建築物過高的原因。下一段將分析平台內的停車場是不應得到豁免樓面面積。

 

(4)  停車場的豁免面積計算存在漏洞   批准豁免應從嚴

項目的平台達5層,4層為室內平台,主要為停車場;而另外1層為開放式的住宅平台。項目的位置處於較低的亞皆老街(約13mPD)及較高的嘉道理道(約28mPD)之間,針對這些地盤,在計算停車場豁免面積時,在屋宇署的作業備考,有兩條條文可以適用,包括較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2)及較寬鬆的APP2 15(b)(vii)(4)。

環保觸覺認為,這個地盤應用較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2),即不應讓中電得到4層的全豁免停車場。根據條文,應只能得到兩條街的平均數作為地下的起始或亞皆老街之上的5米。因以較低者為準,地下的起始應為18mPD,即18mPD以下為地庫停車場,可豁免計算,但18mPD以上應計算為地面停車場,只可得到50%豁免,其餘要自行用樓面興建。相關條文如下:

APP2 15(b)(vii)(2)

 

不幸地,中電可能得到發展局准許(林鄭局長曾公開支持此項目),以 APP2 15(b)(vii)(4) 作申請,爭取所有停車場樓面豁免。

 

由此可見,兩條條文存在一鬆一緊的矛盾。我們認為應跟從較緊的做法,使巨型停車場不再出現。

基於上述4個規劃上的問題,環保觸覺反對中電總部之重建項目。

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