本會一直關注各個地區的規劃狀況，並聯合其他民間團體一同發聲，如爭取保育政府山、反對興建第三跑道、守護龍尾反對填灘、甚至與一群建築師及規劃師，提出以粉嶺高爾夫場替代政府的新界東北發展計劃、監察及跟進多區無故斬樹、極力反對「明日大嶼」等；過去亦曾支援多個司法覆核(JR)，盡力守護環境，站在環保最前線，為環保、為香港人發聲。近日元朗豐樂圍的JR獲判勝訴，成功推翻城規會決定，阻止發展商於濕地建豪宅。

但本港各區規劃項目需要長時間研究，而且在網上及社區的宣傳推廣需要大量人力資源，實在需要大家捐款支助，我們才可以繼續對抗環境不公的事情！

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淘汰建築面積   只用實用面積
發展商有任意寫建築面積之嫌
要求曾特首要在任期內完成立法

全世界只有少數的地方，如香港及內地，樓價的面積計算是竟然可以包括單位外的面積。就是因為以建築面積計價，使賣樓成為必然大賺的生意，所以香港的富豪大都是來自地產行業。買樓置業，是小市民一生最大的支出，但卻不是用實用面積計價。數百萬的樓價，有兩至三成的錢是花在不知怎樣計算的公共攤分面積。

本會環保觸覺非常高興政府打算立法規管一手物業銷售，本會對於諮詢文件的內容，基本上是支持的，並希望能在現屆政府任期內立法。對於坊間就一些諮詢文件內容的討論，本會現提出一些看法，希望政府及社會大眾參考：

(1)     有關建築面積是否仍然容許顯示於售樓書

有意見認為應容許建築面積及實用面積並行，本會認為這萬萬不可。本會認為日後在售樓書及價單，只能顯示實用面積及以實用面積計樓價。

現時，單位的建築面積包括了實用面積、窗台及公共攤分面積。實用面積有清晰定義(根據測量師學會的守則)，但是建築面積內的公共攤分面積，並沒有清晰定義，發展商過去在銷售樓盤時，在售樓書亦沒有清楚列出如何計算公共攤分面積。

本會深入研究了馬鞍山屋苑「天宇海」，計算售樓書內所有單位公共攤分面積的總和，為241,197平方呎；同時，本會翻查土地註冊處，由發展商認可建築師提交的公共攤分面積資料，當中提及多個數字，但沒有一個和售樓書所列的吻合。(可參考附件)

本會有理由相信，很多發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，建築面積的數字可能有任意的成份。

有業內人士向本會私下指出，各個發展商有「黙契」，建築面積的「設定」會參考實用面積。因為實用面積有定義，故通常是有個實數，可以用7成至7成半實用率來推算建築面積。舉例：實用面積假設是500呎，將500呎除以70%至75%，建築面積便得出667呎至714呎，發展商便由當中選一個數，作為最後在售樓書顯示的建築面積。本會認為上述言論的可信性極高，由此可知，實用率及建築面積的參考價值很低。

再者，若售樓書仍顯示建築面積，地產代理向市民推介樓盤時，估計仍然會用建築面積計價，未必以銷售面積計價。若是如此，新例將名存實亡。所以，淘汰建築面積，只用單位內實用面積計算樓價，是較公平及較符合消費者利益的方法。

(2)     有關取消建築面積後，一手樓及二手樓會否難以比較樓價

有意見認為，若一手樓取消建築面積，將難以和二手樓的樓價比較，但本會不認同這意見。每一個二手屋苑，其計算建築面積的方法並不一樣，根本難以比較。相反，實用面積有清晰定義，這更方便比較。現時，市民可在差餉物業估價署網頁內，得到全港大部份私人單位的實用面積，這資料相當公開及容易取得。現時每個單位的資料需收費 $9，建議應改為免費，以讓市民更易取得資料。

(3)     有關規管範圍是否包括已建成的一手樓

有意見認為，立法規管範圍，只應規管一手樓花，不應規管已落成一手樓。本會對這有相當保留。很多發展商實力雄厚，可以不需透過預售樓花來盡快套現。若新法例豁免已落成一手樓，很多發展商的樓盤可透過延後銷售來避過規管，這會大大削弱法例的效果。

(4)     有關房委會等法定機構是否應得到豁免

有意見認為，房委會等法定機構，應同受該新法例監管。本會的意見為，房委會若出售居屋或新居屋，已受房屋條例監管，亦很少有市民投訴單位不實用或有失實情況，本會認為豁免合理。可是，若房委會或房協出售的是一般私人住宅，則應像現時市建局及港鐵一樣，受到一手樓銷售監管，在新法例下不應得到豁免。

(5)     有關售價的調整應否更新價單

有意見認為，應容許發展商減價出售單位時，不需更新價單。本會認為，容許消費者和發展商議價，減價出售單位，這可提供彈性。可是，若價格可隨意更改，則使三天前公佈價單的意義大減，因為價單內的價格再不是固定，而是可以改變。為作出兩者的平衡，本會認為若減價幅度少於0.5%，可豁免更新價單。

近年，官商勾結及地產霸權之聲不絕於耳，規管一手樓銷售是現屆政府少數的德政。本會強烈要求曾蔭權政府能在任期完結前完成立法工作，使香港市民可以在公平及資訊透明的情況下置業。

個案研究

屋苑名稱：天宇海
地址：馬鞍山保泰街
發展商：長實
入伙紙：2011年
研究目的：了解發展商如何列出售樓書的建築面積

研究方法：

1. 從售樓書當中，將所有單位的建築面積及實用面積分別加起來
2. 從售樓書當中，將所有單位的公共攤分面積加起來，便等同整個屋苑的公共攤分面積
3. 從土地註冊處，得到發展商提供的宣誓文件(Statutory Declaration)，內裡有提及發展商之建築師所列出的各項攤分面積資料
4. 比較售樓書及該份宣誓文件的數字

研究結果：

來自售樓書的數據

註：上述數據已力求準確，但本會並不保證有任何誤差

來自發展商之建築師的宣誓文件的數據

研究結論：

售樓書所列出的公共攤分面積是241,197平方呎，但和任何一項建築師宣誓文件內的攤分面積並不吻合。本會有理由相信，發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，有隨意的成份。當然，本會只能從有限的資料估計，建議政府及公眾可向發展商查問資料。就是因為可得到的資料如此有限，可見更有需要立法淘汰模糊不清的建築面積。

聲明：本會並非針對長實，只是在土地註冊處只能找到該屋苑的資料，其他屋苑未能成功找到

應首先正視「私樓變豪宅」及 「內地人買晒香港樓」
政府應立即限制非本地人買樓
港鐵大圍站及日出康城站   應重新入則減發水  大單位變細單位

發展局與土木工程署正研究增加土地供應，今天於奧海城二期地下北翼中庭舉行優化土地供應策略啟動禮暨展覽，就增加土地供應展開諮詢。可是，環保觸覺堅決反對填海拓地，並到場向林鄭局長表達意見，希望先處理香港住宅供應的深層次問題，才研究是否以非填海的方法拓地。
環保觸覺統計了最近開售的三個大型樓盤，包括領凱(長實於日出康城的項目，已近售罄)、盛世(長實於大圍車廠項目，即將開售)及天晉(新鴻基於將軍澳站的項目)，平均單位面積為753至838呎。若平均單位面積減至500呎，單位數目可即時增加50%至 67%，三個樓盤可增加共2215個單位。這個統計可指出，發展商投得地皮，只會興建大單位，將屋苑豪宅化來迎合內地富豪買家。若能將大單位變小單位，可大幅增加住宅供應。

本會成員到場向發展局局長林鄭月娥遞信表達訴求

整體來說，本地的私樓市場出現以下問題：

第一，現時新落成住宅樓宇大都是近千呎大單位的豪宅，甚至是「偽豪宅」，動干伐呎價過萬，絕非普通香港市民所能負擔。翻開新樓盤廣告，多數標榜奢華，極盡豪氣。這些單位，並非真正有效的供應，香港的置業人士需要的是可負擔、實而不華及約500-600呎的單位。

第二，新樓盤大比例是內地買家及投資者，而政府未有大力阻止此情況，得益是發展商，而香港人(特別是80後)卻成為輸家。政府應盡快限制非港人買樓，以「香港人買得到香港樓」為土地供應首要考慮。香港土地資源有限，但全中國的富豪越來越多，實在沒有可能用來應付他們的房地產投資需求。

第三，政府在未有妥善處理上述兩個問題，卻積極考慮以不同方式增加土地供應，是本末倒置的做法。土地供應及私樓興建是息息相關，但政府一直無力壓抑私人市場樓價及發展商以內地富豪購買力作為訂價標準，增加土地供應只會使地產商得到更豐厚之利潤，但市民卻未能得到可負擔的居所。

早前美國物業顧問行 Demographia發表的報告，統計美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、新西蘭各國城市及香港等共 325個城市的置業負擔比率。極度難負擔的城市共有 74個，香港樓價中位數為 258萬元，相等於家庭每年入息中位數 22.54萬元的 11.4倍，成為全球樓價最難負擔的城市。

本會認為，在拓展土地之前，必須先解決現時私樓市場的核心問題。否則，再多的地，只會淪為內地富豪的投資產品，不會成為香港市民安居之所。

所謂遠水不能救近火，政府今次研究的拓地方法未能解決香港房屋需求的「近火」，本會一直希望港鐵的兩個大型項目大圍站及日出康城站重新入則，根據新發水指引大幅減少發水比例。此舉不但可減輕對附近環境造成的屏風效應，更可立即將大單位變細單位，供應香港市民的住屋需要。

林鄭月娥局長於今天活動中指出：「本港過去將大量填料運往內地台山，每名納稅人平均要支付每公噸70多元，亦造成環境污染。」

本會認為，以填料數量過多難以處理來合理化填海，實在荒謬。環保觸覺項目經理何嘉寶指出：「填料是從建築、挖掘、基建、拆卸及道路工程中產生，數量龐大是因為香港不必要的工程太多，經常修橋築路，盲目發展基建所致。」她進一步指出，從源頭減少填料，向工程承辦商及發展商提高處理費，提供誘因重用及回收填料，是較有效的做法。

本會重申，香港的很多珍貴的海岸已被破壞，而天然的海岸所剩無幾，本會堅決反對以填海方式開拓土地。

最近／即將推出的私樓例子：

大圍站項目

林鄭月娥局長在去年10月言之鑿鑿指出，發展商需擁有100%業權，才可以申請圖則，在4月1日前趕發水樓尾班車。

本會環保觸覺向沙田地政處查詢現時大圍站項目地皮業權情況，該處書面回覆指部份地皮的業權仍屬於政府。奇怪的是，林局長上月在立法會會議指出港鐵已就大圍站項目向屋宇署入圖則。為使屋宇署處理這申請，我們相信政府(土地擁有人)已授權港鐵，容許港鐵以發展商身份，在4月1日前向屋宇署申請發水圖則。本會認為政府的做法自相矛盾，極之荒謬。林鄭月娥及鄭汝樺兩位局長，其實能在「地皮擁有權」這關卡果斷地「堵截」港鐵的發水樓圖則，但他們卻沒有這樣做，本會表示相當遺憾。

政府在南港島線批黃竹坑地予港鐵時，本會、立法會議員及測量師都指出政府「放水」予港鐵，如今政府連發水圖則都協助港鐵申請，實在難以接受。

現時港鐵的項目有兩個類別，第一個類別是政府擁有發展權，港鐵只是代理人，像西鐵沿線的各個項目。政府已就南昌站、元朗站、朗屏站北地盤、荃灣西站五區項目減密度。第二類是港鐵擁有的項目，包括大圍站、日出康城及天水圍天榮輕鐵站，港鐵不理會民間對優質建築環境的訴求，繼續在4月1日前申請發水樓則，可惜政府完全沒有阻止。

港鐵如意算盤便未必打得響

業內人士指出，發展商在投得項目發展權後，都會因應市場需要、單位面積及數量、戶型組合等要求去修改圖則，鮮有原封不動地按照早獲批則的設計去發展。

問題是，在新政策4月1日執行後，發展商一旦牽涉重大改則，便會導致「發水」面積「大縮水」。若不改則，港鐵原來的設計又未必合用。這兩難的情況，為發展項目增添了不明朗因素，發展商投地時出價亦會無可避免地相對審慎。因此，港鐵強行以「過期發水面積」賺到盡的如意算盤便未必打得響。

環保觸覺已向城規會申請，減低大圍站項目的座數，建議由8座減至6座，高度由199.8米減至150米。平台方面，本會建議減少兩層，由38.5米減至28米。本會的申請現在諮詢期，各位市民可在7月2日前向城規會交意見書。

港鐵霸權越來越嚴重
天水圍項目照發水不跟新例 大圍站項目起屏風樓
港鐵盤不是真供應 1萬4千個單位大部份將變豪宅
$ 8,000 一呎 用家難購買

港鐵在巨額盈利下，仍強行加價，市民怨聲再道。事實上，港鐵的霸權除了在票價上，還包括在它的物業項目上。港鐵現時已和一些沒有良心的地產商無異。

4月1日將實行規管發水樓新例，林鄭月娥局長已明確表示，由政府擁有的西鐵線6個項目，將跟發水樓的新例。但是，由港鐵全資擁有的天水圍輕鐵站項目(現為天榮輕鐵站)，港鐵擁有舊發水樓圖則，但不肯重新跟新例入則。

而大圍站的物業，港鐵擁有已批核的總綱展藍圖(Master Layout Plan)，將會有5層巨型平台(38.5米)及8座41-51層的屏風樓(最高199.8米水平基準)，這項目並將有849個車位。這將和剛落成的大圍車廠項目(名城及盛薈)，形成20座的屏風樓陣，大圍居民失去景觀、陽光及空氣。

天水圍輕鐡站及大圍站這兩個項目興建出來的樓宇，將仍然出現巨型平台、過多車位及各類發水設施，和政府4月1日實施的新政策，背道而馳。

港鐵並不是一間普通的上市公司，是得到政府多項政策傾斜的企業。所有鐵路項目，政府都交由港鐵建造及營運。現時香港的運輸，政府也以鐵路為主軸，運輸署不會批核和港鐵重疊的巴士路線。可惜，當全香港市民及政府，都對發水樓及屏風樓嗤之以鼻的時候，港鐵卻仍然堅持用舊的發水樓圖則。環保觸覺主席譚凱邦表示：「港鐵已是無良地產商，著數就攞到盡，簡直是港鐵霸權。政府作為港鐵的大股東，不能夠坐視不理。」

港鐵早前表示，它將在本年度推出6個物業項目。環保觸覺顧問測量師就該些項目提出估計售價，6個項目中有4個項目將超過$8000一呎，單位售價將由400萬至720萬。

雖然看似有 14,500個單位供應，但若不給港鐵任何限制，最終中標之發展商和港鐵只會 (1) 用豪宅包裝單位 (2) 只建700呎或以上的單位 ，由於樓價太高，最需要置業的一群仍然置業無望，這些供應量是假的。

以大圍車廠項目盛薈為例，現正售賣樓花，每個單位呎價超過8,000。盛薈第3座低層一個1030建築面積的單位，售價為$8,750,000，呎價達 $8,495。

環保觸覺認為，港鐵的住宅供應只是假象，只是給投資者的投資工具。本會認為，政府應運用港鐵大股東的權力，和港鐵交涉，上述之港鐵盤不能再豪宅化及不能建大單位。環保觸覺主席譚凱邦認為：「港鐵最起碼應將其擁有的天水圍輕鐵站、大圍站及日出康城站與西鐵線的項目看齊，增加小單位比例。」

由於元朗的限呎地已證明，只限呎但不限價，就算較小單位一般置業人士也難以負擔。所以，政府最終仍要繼續壓抑樓價及考慮資助置業。

新作業備考存三項漏洞
酒店發水建住用窗台 地積比卻跟商業
預製組件可加裝飾物「發水」
售樓書竟然不再需要公佈發水面積

環保觸覺調查24個由2005年落成的酒店項目，發現當中9個項目，酒店房間設有窗台。

本會研究現時的作業備考(註：4月1日將由新的作業備考取代)及建築物條例，發現酒店的入圖則是跟建築物條例中的非住宅的分類(或俗稱商業)，計算地積比的時候，可得到較高的地積比。可是，當酒店申請豁免樓面面積時，房間卻可依住宅般申請窗台。環保觸覺主席譚凱邦表示：「酒店竟然有窗台，發展商『著數就攞晒』，政府不應再『放水』」。其中一個例子就是於大角咀的九龍麗悅酒店(發展商：遠東)，地積比達到12，地盤覆蓋率達63%，以非住宅形式入則，但卻可取得窗台豁免。

本會詳細看過新的作業備考，發現沒有正視上述問題。另外，在新的作業備考，本會還察覺兩項頗嚴重的漏洞，希望發展局可盡快填補漏洞。

新的作業備考當中，新增一項外牆豁免，訂明鑲嵌式石板，若不多於75mm，可得到豁免樓面面積。由於外牆在售樓時計算入可銷售面積(或稱實用面積)，所以日後售樓時將對買家不公平。本會建議發展局應取消這項豁免，或在日後修改可銷售面積的定義，扣除這部份。

此外，本會發現新的作業備考，竟然刪除了規定在售樓書公開各項「發水」面積的條文，這會嚴重削弱市民在購買樓花時的知情權。本會實在感到費解，因為舊的版本反而是有的。本會嘗試向發展局查詢這點，但未獲回覆。

補充資料：

為何酒店可以建住用窗台？

根據 “Practice Note – APP19-Projections in related to site coverage and plot ratio”，指出窗台只適用於 “domestic accommodation”，估計原意只為住宅以設，但由於字眼含糊，後來卻被發展商成功申請於酒店房間引進窗台。

投訴人於2009年8月8日下午4時參觀The ICON的售樓處，他只能得到一份中原提供的樓盤資料單張，他詢問在場的中原地產代理，索取正式售樓書，但回覆稱並沒有。他考慮過後，並沒有購買單位。

由於中原樓盤資料單張內沒有提及豁免樓面面積 (即「發水面積」)的資料，他於是向屋宇署作出書面投訴(見附上的投訴信)，指出在沒有列載「發水面積」的情況下，屋宇署不應批出豁免面積及於樓宇建成後不應批出入伙紙。

環保觸覺翻查聯合作業備考(JPN1及JPN2)，其中四項「發水面積」，包括環保露台(Balcony)、工作平台(Utility Platform)、加闊的公共走廊及電梯大堂(Wider common corridors and lift lobbies) 及非結構預製組件(Non-structural prefabricated wall)，其面積必需詳列於售樓書當中，否則屋宇署是可以不批准該些豁免面積及不批出入伙紙。換言之，投訴人的指控是正確。

屋宇署經調查後，於2009年11月9日回覆投訴人 (回覆信件已附上)。屋宇署提出兩點，第一，發展商榮豐國際指有向中原提供資料，但中原並沒有在樓盤資料中列出。發展商沒有審核中原的宣傳資料 (中原為獨家代理)，本會認為發展商沒有盡其責任。

第二，屋宇署指出，在2009年10月5日，即開售後2個月，才收到由認可人士(AP, Authorized Person)提供的正式售樓書。本會實在有理由懷疑，在樓盤開售前，發展商沒有向屋宇署提供售樓書，而是在2個月後才補交。屋宇署亦沒有在樓盤開售時，到售樓現場實地調查發展商能否向市民提供一份合規格的樓盤資料文件。

這次事件再次暴露了樓盤的銷售手法漏洞百出，消費者毫無保障，政府部門監管乏力。由於榮豐國際並非地產建設商會會員，而該樓盤屬於舊契，並不需要向地政總署申請預售樓花同意書，地政總署因此不能發揮把關角色。

本會十分贊同特首於去年施政報告提出推展樓花銷售的立法工作，因為過往實在有太多例子證明各個發展商在售樓時的資訊披露不足，以致消費者未能作出正確的決定。

在立法實施之前(尚有一至兩年)，本會認為應在這真空期內，先處理現時存在的兩個「無枉管」情況。第一個漏洞是，現時政府並沒有直接監管銷售手法，只是間接地透過由地產建設商會向地產商會員發出指引，希望會員自願遵守。有很多發展商並非地產建設商會會員，因此不需受該指引限制。

第二個漏洞是，有些項目為舊區重建項目，屬於舊契 (無限制契約)，因此不屬於由地政總署監管的預售樓花「同意方案」，項目開售前不需取得地政總署的預售樓花同意書。

在是次The Icon事件中，正正就是同時出現這兩個漏洞。就算事件不是發生在2009年，而是現在，情況是一樣。

所以，發展局應立即補救，發出作業備考，將所有項目納入「同意方案」，由地政總署作出t基本監管，確保發展項目的售樓書等合規格，才向發展商發出預售樓花同意書。長遠來說，立法規管是唯一可行方法。

如有查詢，可致電 9057 4779 環保觸覺主席 譚凱邦

新聞稿： http://press.greensense.org.hk

屋宇署回信(第3及4段)的中文翻譯：

我們(屋宇署)收到你(投訴人)的信後，我們要求認可人士(AP)及發展商提供資料。他們回覆稱，儘管他們已提供予中原地產代理全套包括環保設施的項目資料，作為市場推廣之用，但中原的宣傳單張由中原設計，內容並沒有交予發展商及AP審核。我們亦從中原的宣傳單張的最後一頁看到，已寫上由中原製作。因為地產代理的宣傳單張及市場推廣手法並非屋宇署的權力範圍，所以我們在建築物條例下並不牽涉在內。

AP於2009年10月5日將一份由發展商製作的正式售樓書交予屋宇署。該售樓書已顯示了環保設施的清單(根據作業備考JPN1第20段及作業備考JPN2第9段的要求)，以及顯示了環保露台及工作平台的面積(根據作業備考JPN1第2(a)段附錄A及作業備考JPN2第2(a)段附錄A的要求)。所以，我們認為已符合要求。

本會到４個新開售的樓盤視察示範單位的窗台及計算了樓書所顯示的窗台面積，包括（１）新鴻基及市建局的形品‧星寓；（２）長實的名城；（３）英皇的 The Java 及（４）信和的帝峯‧皇殿。

調查發現，大部份窗台也是80cm深的特大發水窗台。發展商用盡窗台及預制組件的豁免面積，把兩個豁免面積合二為一，80cm的特大窗台因此出現。50cm的窗台較出部份計入窗台面積並以建築面積出售，同時把其餘較入的30cm預製組件窗台計入實用面積(saleable area)。

售樓書所顯示的窗台面積數字，只是該50cm深的面積，和實際現場度尺的80cm深並不相乎。顯然，特大發水窗台使發展商賺取更多利益，置業者亦要多付樓價；而樓書及示範單位顯示窗台的的不相同亦令置業者感到相當混淆。

本會亦計算了形品‧星寓（只一座）及名城（第一期共４座）的所有單位總窗台面積。形品‧星寓的窗台總面積為6431呎，以當時平均呎價約$8045計算，樓面價值為
5174萬。名城的總窗台面積約87,700平方呎，若以$8200平均建築面積呎價計算，樓面總值達７億２千萬港元。(註：名城層數及單位較多，不宜直接比較)

在多次發水樓調查中，新鴻基甚少透過預製組件發水，亦不會製作80cm深的窗台。是次形品‧星寓的超級發水情況，可謂是新鴻基的首次。環保觸覺主席譚凱邦指出：「在政府仍未就發水的情況作出規管下，一向做開「好人」的發展商，最終也要同流合污。」

現時發展商出價競投政府土地、港鐵上蓋或市建局地盤，通常是以價高者得。換言之，越懂得「發水」的發展商，出價可以較進取，可得到更多土地儲備。相反，越有企業責任的，不「發到盡」的，反而得不到土地。所以，現時豁免樓面政策，「取之有道」的發展商不能生存，「取之無道」的反而可以坐大。

新加坡Urban Re-development Authority(URA)已指出窗台並不是一項有利環保設施，並使整個建築物體積增加，更容易因大量太陽光進入屋內而導致室內氣溫上升。而在宏觀方面，建築物附設特大窗台會使整個建築物體積增加，令到城市觀感變差。另一方面，室內溫度上升使住客需要持續使用空調系統令室內氣溫降低至舒適水平，耗電量因此而大幅增加，發電所產生增加的溫室氣體會使全球暖化加劇。因此，新加坡於2008年10月提出取消露台豁免面積，並於2009年1月1日起正式取消窗台的樓面面積豁免的措施。

新加坡URA 發出的取消窗台豁免面積行政指令：http://www.ura.gov.sg/circulars/text/dc08-17.htm

為進一步了解窗台對普羅大眾的影響，以及增加互動元素，本會特設有獎遊戲，共有三部份，

包括全港最大窗台選舉、窗台面積佔房間最大比例選舉及最具創意使用窗台獎，參加網址及詳情可見 http://www.greensense.org.hk/baywindow/ ，此網址內亦有更多有關窗台的歷史及資料

圖片及片段：http://press.greensense.org.hk

本會調查了13個大型屋苑，發覺出現了很多誇張及多餘的設施，包括攀石場、雪茄室、寵物室、樂隊練習房、滑板室、滑雪室、碰碰車埸、宴會廳等等。由於會所的面積是會攤分成為每戶的建築面積的一部份，業主變相買貴樓，日後的管理費亦因會所偌大而變得很高昂。會所面積大，使平台體積大幅增加，非常阻礙地面及低層通風。會所空調長開，亦是對環境的一大代價。

本會一直增取降低密度的南昌站項目將於星期二截標，預計會所單是室內部份已達14萬平方呎。由於位置及會所等因素，南昌站項目的建築面積呎價將達$10,000，這排屏風樓預計一般中產也沒有能力購買，突顯很多政府提供的地皮並不是為滿足市民的住屋需要。

環保觸覺譚凱邦表示：「本會過去多年向政府爭取大幅減少南昌站項目密度，亦曾與林鄭月娥局長會面，最終政府為保庫房收益，只肯減少兩座，令人失望。爭取多年，原來起出來的樓，一般中產都買唔起，不是俾市民住，係俾人投資及炒樓。被屏風樓阻擋的富昌邨居民白白犧牲。」

他指出，房屋市場的結構性問題，就是政府地皮提供的單位，仍容許投資及炒賣，特別是讓內地資金繼續進行房地產投資。由於供求關係，本港市民因此捱貴樓。

私人樓宇價格上升，能夠成功「偽豪宅化」，亦與超級豪華的會所有關。近年的樓書，通常最少有一本是描述會所設施，並將會所包裝為「宮殿」、「園林」。此外，由於發展商盡用百份之五的豁免樓面，加上室外範圍及平台之上是不計算樓面，各樣可有可無、極盡奢華的設施，亦放進了會所之內。

可惜，業主買樓後，就知道很多會所設施是得物無所用。以東涌的映灣園為例，電視遊戲室及酒吧，長時間沒有開放 (可能由於牌照問題)。攀石場由於需要駐場教練，亦甚少開放。維景灣畔提供了大大小小十個泳池，資料顯示有一個池曾租予游泳會。藍天海岸則提供了甚少人使用的樂隊練習房。這些設施，皆為屋苑各業主帶來巨大的管理費及維修費。諷刺的是，屋苑的管理公司通常是發展商的附屬公司，發展商間接又多賺一筆。

針對上述問題，本會提供以下建議：

(1)   政府不能再無條件豁免室內會所面積，應以一對一等額寬免形式提供，發展商要付出樓面，才能換取同等政府豁免的樓面。室內會所面積只可佔樓面面積百份之三。會所面積減少，可減平台體積及減少使用空調。

(2)   香港土地珍貴，密度已極高，夏天的熱島效應嚴重，不能再增加非必要的建築物，私樓不能再作投資及炒賣用途。政府的房屋政策目標應以照顧本地用家為主，本會建議所有政府提供的地皮，包括政府賣地、港鐵、市建局提供的地皮，應設條款確保發展商售樓時，
(i) 不能用公司名義購買 
(ii) 只能讓持有身份證的本地居民購買
(iii) 每人/夫婦 限買一個單位

只要上述三管齊下，便可解決房屋供應的結構性問題，趕絕投資者及炒家。

其中三個調查屋苑的詳細資料

本會環保觸覺調查了15個私人屋苑使用預製外牆的情況，並比較厚度。我們發現越來越多發展商使用非結構預製外牆(prefabricated external wall)，而且厚度亦越來越厚，由數年前的15cm加至近年的30cm。預製外牆是豁免計入樓面面積(即發水)，但卻可計入賣樓時的「銷售面積」(saleable area)。本會諮詢多位建築師及測量師的意見，認為非結構的預製外牆15cm已足夠，所以本會估計發展商是為了賺到盡，製成30cm的牆賣給業主，業主變相多付樓價而買了用不著的牆。

從環保角度，原本預製外牆是為了減少在地盤製作牆身時的建築廢料(如木板)，所以在2002年開始可獲豁免樓面面積。可惜，外牆被不必要地加厚，製作了大量不必要的石屎牆，已違反了當初環保的原意。另外，整座建築物的體積亦增加約2至5%，是產生「發水樓」的其中一個原因，增加樓宇密度及阻礙通風。

此外，樓宇的外牆是須計入相連單位的銷售面積，所以單位內的可用空間實際上是應扣減外牆的，這才是真正的實用率﹗可惜，市民暫無法從售樓書得知牆身厚度及所佔樓面面積。本會建議售樓書應清楚列出「牆身面積」(wall area)和「可以使用面積」(carpet area)，以讓市民清楚實際上有多少空間是可以用，亦可遏止發展商藉加厚外牆圖利。

調查亦發現，有些發展商將大廈的較粗大的結構柱(一般橫切面面積超過10平方呎)，由放在大廈中央公用部份，變成放在每層某些單位的外牆，於是便可以計入該些單位的「銷售面積」。其中一個例子，就是日出康城的首都，每座共有4條粗的結構柱，並各和一個單位相連。第1座的其中一條柱，橫切面為29平方呎，這29平方呎是已計入該單位的「銷售面積」的。若以當時呎價估計，可換算為約值20萬。發展商有否在訂價上考慮結構柱之存在而減價，暫時未能確實；但可以肯定的是，售樓書顯示該柱是有計入單位的「銷售面積」的。

本會希望發展局及消委會盡快跟進事件，嚴肅調查發展商有否濫用預製外牆及欺騙市民的成份。本會建議發展局應大幅收緊預製外牆的豁免，並在售樓書加入牆身面積，增加樓盤實用率的透明度。

例子一  One Madison  A單位   (發展商：信和)

窗台深度為80cm，分為兩個部份，其中50cm(綠色箭號)是窗台，另外30cm(上圖紅色箭號，也是下圖的紅色部份)是預製外牆，製成窗台的形狀

紅色是單位內的30cm非結構預製外牆，其實15cm已足夠 

例子二  首都 各座的A單位  (發展商：長實)

兩圖分別用不同角度，指出達29平方呎的結構柱(白色)，而該柱是計入該單位的「銷售面積」的