黃竹坑站上蓋 原為公屋 又建屏風樓「蛋糕」商場
4700個單位將成豪宅 大發展商才有能力競投
陳茂波曾撰文狠批項目未能讓中產置業 上任發展局長後卻沒有跟進
政府應取回港鐵物業主導權 提供可負擔的單位

出席記者會的包括(由左至右)立法會議員范國威、立法會議員梁家傑、環保觸覺主席譚凱邦及南區區議員徐遠華

港鐵正向城規會申請，將原黃竹坑邨公屋地皮，改為未來黃竹坑站的上蓋物業。暫時城規會收到超過300份反對意見，反對原因包括交通問題、屏風樓問題等等，港鐵打算下年1月再硬闖。

黃竹坑站項目共14座，共提供4700個住宅單位，平均單位建築面積818平方呎。項目包括一個50萬呎的商場，連同停車場、會所及車廠，平台共5層。

港鐵已成為本港住宅的一大供應源，但港鐵和發展商合作，並非供應港人可以負擔的單位，這實在是本港住宅供應一個很大的問題。連現任陳茂波局長，在未上任前，也曾批評港鐵發展物業多個缺點，包括單位售價超出港人負擔水平。

近日陳茂波局長公佈下季賣地清單，但多幅地皮並無限呎安排，其中只有兩幅加入「港人港地」條款，日後發展商會否以港人可負擔的價錢開售，實在很成疑問。

現任發展局局長陳茂波，在未加入政府前，於2011年5月23日於《明報》撰文，批評黃竹坑站物業項目多個缺點，包括單位售價超出港人負擔水平

環保觸覺主席譚凱邦指出：「政府實在太因循及天真，以為增加供應可以降低樓價，港鐵及發展商為賺取最大利潤，將以豪宅包裝單位，亦不急於興建及發售。」當土地供應漸漸增多，發展商大可減慢推盤，營造供應不夠的假象，繼續以高價開售單位。

現任發展局局長陳茂波，在未加入政府前，於2011年5月23日於《明報》撰文，狠批政府於觀塘延線及南港島線的物業補貼對港鐵太過慷慨，又未能提供市民可以負擔的單位，更以「因循」、「能力不足」及「與民情脫節」來形容上一屆政府。

他的論點相當有見地，部份包括：
(1) 多年來政府以「greenfield site principle」來評定港鐡的補地價金額，即假設項目不在鐵路沿線之上，這與事實不符
(2) 引入「利潤分成」的條款，即倘若日後港鐵最終所得的收入大幅高於協議所簽訂時的預算時，政府可以得回部分利潤
(3) 應檢討「鐵路加物業發展權」這個融資模式，是否有以公帑資助港鐵擴展之嫌
(4) 指出兩個項目大部份單位根本不能讓中產置業，黃竹坑地皮只有20%的單位是550平方呎或以下，而山谷道土地部分單位竟是2200 平方呎

他亦建議兩幅土地應建500 平方呎至800平方呎的「限呎盤」，合共約可提供8000 個單位，並在兩幅土地加入「港人港地」條款。

可惜，他上任發展局局長後，並未認真跟進他曾提出的觀點，港鐵繼續如火如荼地推展黃竹坑站項目，而他剛公佈的下季招標地皮，估計並不會提供港人可負擔的單位。

譚凱邦指政府必須改變現時由港鐵及發展商操縱私人住宅供應的情況，應積極取回主導權，他補充：「政府將地皮售予發展商，根本無法控制單位何時可以售賣、出售價錢及是否售予香港人﹗」政府指每年推出可興建2萬個單位供應的土地，但兩至三年後根本不會出現2萬個中產可以有能力購買的單位。

本會建議，將較遠離黃竹坑站的4座(即圖中的9,10,11及12座)，約四份之一個項目，約1200個單位，撥作夾屋或居屋出售，以讓部份單位肯定能以可負擔的價格出售

現時港鐵在交通及住宅供應上，可謂「一鐵獨大」，政府需檢討港鐵在住宅供應上的角色。此外，港鐵項目補地價的金額太低，「greenfield site principle」並不符合現實情況，在考慮黃竹坑站項目及何文田站項目的補地價金額時，應棄用這原則。

環保觸覺對黃竹坑站項目有以下建議：
(1) 縮小商場樓面，減少平台體積，改善附近街道通風
(2) 撥出四分之一的商場樓面，以優惠租金讓民營小商舖經營，避免商場全由連鎖店進駐
(3) 由於此項目如施龐大，能有財力競逐投標的發展商實在寥寥可數，應分拆項目，促進競爭
(4) 將較遠離黃竹坑站的4座(約四份之一個項目，約1200個單位)，撥作夾屋或居屋出售，以讓部份單位肯定能以可負擔的價格出售

現時政府對港鐵太軟弱，正如陳茂波局長所說的「因循」、「能力不足」及「與民情脫節」，請政府取回住宅單位供應的主導權，為港人提供可負擔的居所。

大圍站項目

林鄭月娥局長在去年10月言之鑿鑿指出，發展商需擁有100%業權，才可以申請圖則，在4月1日前趕發水樓尾班車。

本會環保觸覺向沙田地政處查詢現時大圍站項目地皮業權情況，該處書面回覆指部份地皮的業權仍屬於政府。奇怪的是，林局長上月在立法會會議指出港鐵已就大圍站項目向屋宇署入圖則。為使屋宇署處理這申請，我們相信政府(土地擁有人)已授權港鐵，容許港鐵以發展商身份，在4月1日前向屋宇署申請發水圖則。本會認為政府的做法自相矛盾，極之荒謬。林鄭月娥及鄭汝樺兩位局長，其實能在「地皮擁有權」這關卡果斷地「堵截」港鐵的發水樓圖則，但他們卻沒有這樣做，本會表示相當遺憾。

政府在南港島線批黃竹坑地予港鐵時，本會、立法會議員及測量師都指出政府「放水」予港鐵，如今政府連發水圖則都協助港鐵申請，實在難以接受。

現時港鐵的項目有兩個類別，第一個類別是政府擁有發展權，港鐵只是代理人，像西鐵沿線的各個項目。政府已就南昌站、元朗站、朗屏站北地盤、荃灣西站五區項目減密度。第二類是港鐵擁有的項目，包括大圍站、日出康城及天水圍天榮輕鐵站，港鐵不理會民間對優質建築環境的訴求，繼續在4月1日前申請發水樓則，可惜政府完全沒有阻止。

港鐵如意算盤便未必打得響

業內人士指出，發展商在投得項目發展權後，都會因應市場需要、單位面積及數量、戶型組合等要求去修改圖則，鮮有原封不動地按照早獲批則的設計去發展。

問題是，在新政策4月1日執行後，發展商一旦牽涉重大改則，便會導致「發水」面積「大縮水」。若不改則，港鐵原來的設計又未必合用。這兩難的情況，為發展項目增添了不明朗因素，發展商投地時出價亦會無可避免地相對審慎。因此，港鐵強行以「過期發水面積」賺到盡的如意算盤便未必打得響。

環保觸覺已向城規會申請，減低大圍站項目的座數，建議由8座減至6座，高度由199.8米減至150米。平台方面，本會建議減少兩層，由38.5米減至28米。本會的申請現在諮詢期，各位市民可在7月2日前向城規會交意見書。

港鐵物業管理霸權
車站及商場皆屬港鐵持有  屋苑公契竟然包括車站業權份數
港鐵擁屋苑業權份數逾半   掌握管理話事權
業主處於弱勢  難成立法團及換走管理公司

環保觸覺成員及受影響居民代表到港鐵辦公室請願

港鐵在巨額盈利下，仍強行加價，市民怨聲載道。本會上週亦指出，港鐵的天水圍天榮輕鐵站項目及大圍站項目，仍然堅持起發水樓及屏風樓。港鐵的「惡行」，實在太多，連物業管理亦現霸權，這和超過8萬港鐵物業的業主息息相關。

環保觸覺調查5個已建成的鐵路上蓋屋苑，包括新葵芳花園、德福花園、綠楊新邨、蔚藍灣畔及盈翠半島，翻查各屋苑之公契(DMC)，分析各個屋苑的港鐵及業主所佔業權份數比例。調查發現，公契計算業權份數的時候，是把整個地段的建築物及設施，即包括車站、商場及公用地方等計算在內。港鐵在該五個屋苑，皆持有51%或以上的車站設施(MTR Depot)的業權份數。另外，港鐵亦擁有地段內的商場業權份數，例如荃灣站的綠楊坊(佔業權24%)及九龍灣站的德福廣場(佔25%)。

以德福花園為例，居民擁有的住宅部份只佔24%，而港鐡擁有的車站(51%)及商場(25%)已共有該地段的76%。由於港鐵持有大部份的業權份數，所以基本上亦得到了屋苑的管理「話事權」。本會翻查港鐵網頁，經點算後，港鐵共有42個住宅項目，相信當中部份亦出現此「港鐵管理霸權」情況，特別是屋苑位置就在車站上蓋或相鄰的地方，那麼在同一份公契的可能性相當大。

由於港鐵擁有屋苑管理決定權，因此業主的權益大受影響，這些影響在成立法團、投標工程、屋苑管理費、更換管理公司、外牆管理等屋苑事務非常顯著。以成立法團為例，現時《建築物管理條例》規定需要有30%業權份數業主支持才能成立法團，但由於港鐵透過車站及商場擁有大部份業權份數，令有些屋苑的所有住戶的業權總和也不足三成。

環保觸覺建議，港鐵應透過其擁有的業權份數，協助居民成立法團，並在日常管理上，減少干預業主已有共識的決定。此外，在未來推出新港鐵住宅項目時，必須在公契上分開住宅及非住宅兩部份的條文，使屋苑的管理權責更加清晰。

各屋苑之不可分割業權份數比例

港鐵霸權越來越嚴重
天水圍項目照發水不跟新例 大圍站項目起屏風樓
港鐵盤不是真供應 1萬4千個單位大部份將變豪宅
$ 8,000 一呎 用家難購買

港鐵在巨額盈利下，仍強行加價，市民怨聲再道。事實上，港鐵的霸權除了在票價上，還包括在它的物業項目上。港鐵現時已和一些沒有良心的地產商無異。

4月1日將實行規管發水樓新例，林鄭月娥局長已明確表示，由政府擁有的西鐵線6個項目，將跟發水樓的新例。但是，由港鐵全資擁有的天水圍輕鐵站項目(現為天榮輕鐵站)，港鐵擁有舊發水樓圖則，但不肯重新跟新例入則。

而大圍站的物業，港鐵擁有已批核的總綱展藍圖(Master Layout Plan)，將會有5層巨型平台(38.5米)及8座41-51層的屏風樓(最高199.8米水平基準)，這項目並將有849個車位。這將和剛落成的大圍車廠項目(名城及盛薈)，形成20座的屏風樓陣，大圍居民失去景觀、陽光及空氣。

天水圍輕鐡站及大圍站這兩個項目興建出來的樓宇，將仍然出現巨型平台、過多車位及各類發水設施，和政府4月1日實施的新政策，背道而馳。

港鐵並不是一間普通的上市公司，是得到政府多項政策傾斜的企業。所有鐵路項目，政府都交由港鐵建造及營運。現時香港的運輸，政府也以鐵路為主軸，運輸署不會批核和港鐵重疊的巴士路線。可惜，當全香港市民及政府，都對發水樓及屏風樓嗤之以鼻的時候，港鐵卻仍然堅持用舊的發水樓圖則。環保觸覺主席譚凱邦表示：「港鐵已是無良地產商，著數就攞到盡，簡直是港鐵霸權。政府作為港鐵的大股東，不能夠坐視不理。」

港鐵早前表示，它將在本年度推出6個物業項目。環保觸覺顧問測量師就該些項目提出估計售價，6個項目中有4個項目將超過$8000一呎，單位售價將由400萬至720萬。

雖然看似有 14,500個單位供應，但若不給港鐵任何限制，最終中標之發展商和港鐵只會 (1) 用豪宅包裝單位 (2) 只建700呎或以上的單位 ，由於樓價太高，最需要置業的一群仍然置業無望，這些供應量是假的。

以大圍車廠項目盛薈為例，現正售賣樓花，每個單位呎價超過8,000。盛薈第3座低層一個1030建築面積的單位，售價為$8,750,000，呎價達 $8,495。

環保觸覺認為，港鐵的住宅供應只是假象，只是給投資者的投資工具。本會認為，政府應運用港鐵大股東的權力，和港鐵交涉，上述之港鐵盤不能再豪宅化及不能建大單位。環保觸覺主席譚凱邦認為：「港鐵最起碼應將其擁有的天水圍輕鐵站、大圍站及日出康城站與西鐵線的項目看齊，增加小單位比例。」

由於元朗的限呎地已證明，只限呎但不限價，就算較小單位一般置業人士也難以負擔。所以，政府最終仍要繼續壓抑樓價及考慮資助置業。