中電總部鐘樓屬一級歷史建築 建三座屏風樓破壞氛圍
何東花園可獲全面保育 保育準則不清
中電提供之「畫家筆下圖」取巧 有欺騙城規會及市民之嫌
環保觸覺要求城規會規定發展商全份申請文件上網 不能只放概要

從較高角度望向中電總部，看到超過70年歷史的中電總部四周有很多樹木

在港島的大坑虎豹別墅，建成了屏風樓「名門」，停車場有9層。停車場已高過古蹟。在灣仔的灣仔街市，是3級歷史建築。市建局兩年前說「主體保育」，現時已是華置的豪宅項目，灣仔街市已被40層的高樓「直插」其中。大眾是時候反思，這些所謂的「保育與發展的平衡」，是否正蹂躪香港所剩無幾的歷史建築？

位於九龍亞皆老街的中電總部於1940年落成，已有超過70年歷史，已被古物古蹟辦事處建議評定為一級歷史建築。本會認為，中電總部是現代主義(Modernist style)的建築，能代表40至50年代的建築特色，形態優雅，絕對值得全面保育。再者，數年前，於中環的天星碼頭、以接近的建築風格建造的鐘樓已被拆卸，所以大眾應更加珍惜中電的鐘樓及整個中電總部。

中電打算在這一級歷史建築上，建三座20層屏風樓及5層的停車場，說這是「保育及發展的平衡」。後來，發展局局長林鄭月娥公開回應支持項目，本會表示相當失望。只有香港，才會有這麼多屏風樓建在古蹟之上。過往的例子包括大坑虎豹別墅及灣仔街市，當屏風樓建成後，已嚴重破壞整個歷史建築的氛圍。

於星期五(4/11/2011)的城規會會議將討論中電的申請，我們擔心又多一個古蹟將會變成兀突的「屏風樓古蹟混合體」，中電的鐘樓(比天星碼頭還早建成)，將可能成為停車場平台的一部份。環保觸覺主席譚凱邦表示：「現在但凡用上『保育與發展已取得平衡』，就好像變得合理，但事實上這成為破壞古蹟的藉口。」

除了保育原因外，本會反對該項目的原因亦包括座與座之間沒有間距、私家車車位過多及停車場平台過份巨大。

另外，本會亦發現，一個月前，中電給予各傳媒刊登的「畫家筆下圖」，在攝影角度上有取巧之嫌。而中電放在城規會網站的圖，也是用該一張，這未能給予公眾一個全面的資訊。本會認為應將整份文件上網，而不是由發展商選擇性放數頁概要。現時各個發展商的整份文件只有在沙田及北角的城規會秘書處看到，不能在網上查閱，這實在對環團、公眾及記者相當不方便，本會誠希城規會規定所有申請文件應整份上網。

中電提供的圖片之取巧之處
解說

此圖是城規會網站項目的概要圖片，給了公眾中電鐘樓得以保存，並能和三座高樓協調的假印象。

中電提供予城規會的圖片

本會查看中電整份申請文件(只存放於沙田及北角城規會)，發現和上圖截然不同的印象。以下圖片顯示，三座樓非常巨大，鐘樓細小得難以看見。

三座樓非常巨大，鐘樓細小得難以看見

若城規會不規定發展商需將整份文件上網，發展商就可能只在網上公佈對其有利的圖片。

另外，就中電提供的圖片，本會的顧問團詳細研究，認為該三座樓宇可能畫得太細小了。根據中電的申請文件，該三座樓連同停車場，將達100米(水平基準)。本會實地考察中電總部及參看附近100米(水平基準)的建築物，認為該圖有可能畫得太小。本會以該圖作為藍本，繪畫了右圖，本會認為較貼近實際情況。現將兩圖放在一起比較，交由公眾決定誰是誰非。

(左) 中電提供予城規會的圖片 (右) 本會認為較貼近現實情況的圖片

有關中電於亞皆老街的重建計劃

城市規劃及樓宇設計的反對原因

 中電申請於亞皆老街的總部，將部份重建為3座25層高的住宅(當中包括5層平台)。本會基於4個規劃上的問題，提出強烈反對，現略述如下：

(1)  三座樓宇形成屏風樓

項目內的三座樓宇，完全相連，座與座之間完全沒有間距。三座樓形成超過70米闊的屏風樓，對視覺、採光及通風皆造成負面影響。於4月1日實施的新發水樓作業備考，其中一個原意是避免屏風樓，確保座與座之間有足夠距離。這項目的鐘樓部份沒有建樓，竟然視為「通風廊」，所以中電企圖用條例之漏洞蒙混過關，發展局絕不能讓項目通過。

(2)  距離旺角東站近   車位數目過多 

地皮距離旺角東港鐵站很近，步程少於10分鐘，卻提供137個車位 (住戶戶數為175戶)。政府多年前指出檢討私人樓宇所提供的車位數目，但新指引卻遲遲仍未出台。

(3)  80米的高度限制合理  不應放寬

現時該位置的高度限制是80米，是因為週邊的建築物都是相若的高度。另外，地皮的北面，更大部份是低矮的建築物。是次中電申請放寬20米，實在是太多，亦會開了很壞的先例，因過往的放寬全是少於10米。另外，平台達5層是主要令建築物過高的原因。下一段將分析平台內的停車場是不應得到豁免樓面面積。

(4)  停車場的豁免面積計算存在漏洞   批准豁免應從嚴

項目的平台達5層，4層為室內平台，主要為停車場；而另外1層為開放式的住宅平台。項目的位置處於較低的亞皆老街(約13mPD)及較高的嘉道理道(約28mPD)之間，針對這些地盤，在計算停車場豁免面積時，在屋宇署的作業備考，有兩條條文可以適用，包括較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2)及較寬鬆的APP2 15(b)(vii)(4)。

環保觸覺認為，這個地盤應用較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2)，即不應讓中電得到4層的全豁免停車場。根據條文，應只能得到兩條街的平均數作為地下的起始或亞皆老街之上的5米。因以較低者為準，地下的起始應為18mPD，即18mPD以下為地庫停車場，可豁免計算，但18mPD以上應計算為地面停車場，只可得到50%豁免，其餘要自行用樓面興建。相關條文如下：

APP2 15(b)(vii)(2)

不幸地，中電可能得到發展局准許(林鄭局長曾公開支持此項目)，以 APP2 15(b)(vii)(4) 作申請，爭取所有停車場樓面豁免。

由此可見，兩條條文存在一鬆一緊的矛盾。我們認為應跟從較緊的做法，使巨型停車場不再出現。

基於上述4個規劃上的問題，環保觸覺反對中電總部之重建項目。