港鐵霸權及地產霸權入侵大圍
拆卸連接新翠及大圍站之行人天橋　迫市民入商場
大圍站上蓋再起8座　將成20座屏風陣

港鐵擬拆除天橋的其中一個上落位置 (照片來源:太陽報)

本會環保觸覺多年來一直非常關注港鐵大圍站及車廠上蓋的發展，一直反對鐵路上蓋興建屏風樓，以及反對興建多層平台商場，形成「蛋糕平台」阻礙街道通風。現時大圍車廠上蓋已建成12幢屏風樓，樓高達50層，並已成為「名城」、「盛薈」及「盛世」等豪宅，呎價昂貴，並非一般上車族可以負擔。

不幸地，港鐵仍計劃於大圍站及外圍的舊巴士總站再建8座同樣達50層之屏風樓，相連的屏風樓將累積達20層。去年本會已向城規會申請，希望減低大圍站項目的座數及高度，但並不成功。有關「發水樓」的新例於去年4月1日實施，港鐵所持的圖則更是發水樓圖則，成功趕上尾班車。

除了屏風樓問題外，大圍站項目還有另一問題。大圍站日後上蓋物業發展會先拆卸部份連接新翠及大圍站之行人天橋，市民日後要先入商場，才能到達大圍的其他區域。港鐵的如意算盤是為日後商場製造更多人流，使項目招標時可得到更高價錢。這無疑是港鐡霸權及地產霸權。

該行人天橋的改動，是需要政府部門批准，而政府亦曾作諮詢，當區居民亦表達強烈反對。可惜，政府仍然於去年11月刊憲批准港鐵的拆橋方案。其實，本會及很多大圍居民的訴求很簡單，亦很合理，就是現時行人天橋的落橋位需保留，而天橋可另設一個出口入商場，那麼市民便可自由選擇。

環保觸覺一向是議事論事，據理力爭的團體，本會認為港鐵建議的行人天橋安排是想引導行人進入其商場，並減低使用現時行人路的便利，我們有必要提出反對。今天承蒙特首候選人何俊仁先生蒞臨關注大圍站的項目規劃，特此鳴謝，本會亦同時認同何先生的競選主題「向霸權宣戰」。

大圍站項目

林鄭月娥局長在去年10月言之鑿鑿指出，發展商需擁有100%業權，才可以申請圖則，在4月1日前趕發水樓尾班車。

本會環保觸覺向沙田地政處查詢現時大圍站項目地皮業權情況，該處書面回覆指部份地皮的業權仍屬於政府。奇怪的是，林局長上月在立法會會議指出港鐵已就大圍站項目向屋宇署入圖則。為使屋宇署處理這申請，我們相信政府(土地擁有人)已授權港鐵，容許港鐵以發展商身份，在4月1日前向屋宇署申請發水圖則。本會認為政府的做法自相矛盾，極之荒謬。林鄭月娥及鄭汝樺兩位局長，其實能在「地皮擁有權」這關卡果斷地「堵截」港鐵的發水樓圖則，但他們卻沒有這樣做，本會表示相當遺憾。

政府在南港島線批黃竹坑地予港鐵時，本會、立法會議員及測量師都指出政府「放水」予港鐵，如今政府連發水圖則都協助港鐵申請，實在難以接受。

現時港鐵的項目有兩個類別，第一個類別是政府擁有發展權，港鐵只是代理人，像西鐵沿線的各個項目。政府已就南昌站、元朗站、朗屏站北地盤、荃灣西站五區項目減密度。第二類是港鐵擁有的項目，包括大圍站、日出康城及天水圍天榮輕鐵站，港鐵不理會民間對優質建築環境的訴求，繼續在4月1日前申請發水樓則，可惜政府完全沒有阻止。

港鐵如意算盤便未必打得響

業內人士指出，發展商在投得項目發展權後，都會因應市場需要、單位面積及數量、戶型組合等要求去修改圖則，鮮有原封不動地按照早獲批則的設計去發展。

問題是，在新政策4月1日執行後，發展商一旦牽涉重大改則，便會導致「發水」面積「大縮水」。若不改則，港鐵原來的設計又未必合用。這兩難的情況，為發展項目增添了不明朗因素，發展商投地時出價亦會無可避免地相對審慎。因此，港鐵強行以「過期發水面積」賺到盡的如意算盤便未必打得響。

環保觸覺已向城規會申請，減低大圍站項目的座數，建議由8座減至6座，高度由199.8米減至150米。平台方面，本會建議減少兩層，由38.5米減至28米。本會的申請現在諮詢期，各位市民可在7月2日前向城規會交意見書。

大圍車廠上蓋「名城」「盛薈」12座屏風樓起完 毗鄰大圍站還有8座
大圍景觀受到嚴重破壞 通風減弱
當年兩鐵合併 港鐵對四個九鐵物業項目估值偏低
港鐵執了「平貨」 大圍站項目有空間減密度

大圍車廠上蓋

港鐵霸權不但出現在建發水樓及物業管理，以及近來的干預新聞自由，連當年在兩鐵合併時，對原九鐵的鐵路上蓋物業估值，亦有幾倍的誤差，環保觸覺絕對不接受港鐵「過左海就神仙」。

環保觸覺翻查兩鐵合併時，港鐵對4個九鐵物業(包括柯士甸站、車公廟站、大圍站及天水圍天榮輕鐵站)的估值報告。本會亦同時邀請測量顧問就項目作出估值。比較之下，港鐵當時的估值報告嚴重低估該4個項目的利潤數倍達數十億之多，單是柯士甸站及車公廟站兩個項目，港鐵預計已將得到85億利潤，兩個項目的收益(85億)已遠超當時4個項目的估值(20.54億)達4倍。政府變相將九鐵資產賤賣予港鐵。當時政府沒有作出嚴謹審核，亦有失職之處，有「放水」予港鐵之嫌。

環保觸覺批評當時的估值報告出現的誤差，是難以接受。估值報告低估了港鐵在分攤項目收益的比例，其實一般可達7成至8成，而非估值報告內的3成至5成。本會亦懷疑估值報告沒有計及項目的樓面可發水可達2成至3成。

其實，不只本會的測量顧問認為項目估值偏低。根據當年2006年7月3日的《明報》，測量師陳東岳及陳國輝對於政府提交予立法會的九鐵項目估值，亦同樣表示偏低。(可參考2006年7月3日之《明報》A6)

其中一個當時被低估價值的大圍站項目，將會興建8座49層達200米高的屏風樓，將和已建成、共12座的名城及盛薈形成兩公里的屏風圍牆。本會將向城規會建議大圍項目減36%住宅樓面，以減少座數及高度，並將邀請1萬名大圍居民支持。由於當年物業價值被低估，九鐵賤賣物業發展權予港鐵，港鐵執了「平貨」，就算減密度，港鐵只是少賺了，並無損失。

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