大面積土地分配錯誤  私樓變豪宅炒賣不止

熱錢流入 增加私樓供應無補於事  建議啟德多建居屋

陳茂波較早前於網誌提出香港近年沒有發展新市鎮，引致土地不足，這說法並非全面。事實上，近年最大的熟地、面積約320公頃的發展區，就在前啟德機場及跑道的位置。換言之，啟德發展區是近年最大片的「熟地」，可惜卻未被善用。約6成的單位被規劃作私樓，在熱錢大量流入下，紛紛以豪宅價出售，不能提供可負擔的單位。

啟德發展區經歷了多年的諮詢及規劃，政府去年提出進一步增加密度及改劃，由約39,000單位增加至約49,900個單位。環保觸覺統計了住宅類別，估算增加密度後，公營、資助出售房屋及私樓的比例分別是約38.8%、2.3%及58.9%，我們認為資助出售房屋的比例太少以及私樓比例太高。

長遠房屋策略督導委員會曾訂下的未來房屋供應為「公私營六四比」，雖然是按整體總量計而不是按發展區計算；但啟德發展區作為市區最後一片大面積熟地，規劃作大面積私樓而任由炒賣，卻沒有應對市民的首次置業需求及負擔能力，是顯然的規劃失誤。譚凱邦認為，「這不是土地問題，是政府房屋分配及政策問題」。

此外，環保觸覺亦就已賣出的12幅私樓地皮作出分析，位置全於前啟德停機坪的位置，總面積約116.8萬平方呎，約為10.8公頃（約等如10個足球場面積），平均每幅地皮面積約10萬平方呎。統計資料顯示，過去3年的地皮樓面呎價（麵粉價），已達1萬至1萬5千元，更何況是日後單位開售的「麵包價」。另外，有三幅土地，成功向政府投地的發展商，在未興建樓宇之前，已分別高價賣給不同發展商。我們認為，當土地被利用作各式炒賣，而政府卻不遏止炒風，卻繼續將珍貴土地賣給發展商，猶如「抱薪救火」，對房屋問題未能對症下藥。

過往數年的「銀行體系結餘」及「外匯基金票據及債券未償還總額」不斷上升，顯示極大量熱錢流入香港。若政府沒有能力及決心制止外資熱錢流入房地產市場，等於用有限珍貴地皮來接收無限的熱錢，一般市民根本永遠未能買到可負擔的居所，而討論增加密度、是否填海等破壞環境的覓地方式，完全是焦點錯置。

再者，來自大陸的資金持續購買本港的樓宇，加上「輸入內地人才計劃」，為私樓單位及租盤引來很大需求。自2003年計劃開始，到2006年的5,031宗，至2016的10,404宗，十年間的成功申請數字竟上升一倍。由於申請成功者可以帶同家眷來港，實際因計劃來港之大陸人士可能更多。來港大陸專才可由公司買樓提供宿舍或以房屋津貼形式在市場尋找租盤，對私樓的房屋需求巨大。

政府以為不斷覓地可以解決房屋問題，只是「自我感覺良好」。我們認為，要解決香港房屋問題，必需三管齊下，包括尋找土地、打擊炒風及控制外來人口，缺一不可。我們建議，在政府未有能力遏止炒風的情況下，應將啟德土地的資助出售房屋比例，由2.3%增至約20%，以確保是香港人購買單位，以及是可負擔之價格。

政府再增啟德密度　環團批增屏風效應兼「落錯藥」

兩年前增加單位變豪宅　反映問題源自炒樓炒地

建議增居屋　私樓應「港人首置自住」不應再浪費土地

政府向城市規劃委員會提出，修訂《啟德分區計劃大綱草圖編號S/K22/5》（下稱草圖），大幅增加啟德發展區的發展密度，並將兩幅休憩用地轉為住宅用途。修訂共包括16幅土地，其中5幅近啟德停機坪，11幅在跑道中部。於啟德跑道的多幅住宅地，地積比由3.4至5.9倍增至5.5至7倍，高度限制則由45至80米增至最高95米至120米。

環保觸覺關注增加密度會使屏風樓「翻生」，阻擋區內及附近的九龍灣一帶通風，重蹈當年差劣市區規劃的覆轍。

早於2013年，政府已因同樣「增加供應」為由，將啟德停機坪（即未來啟德城中心）4幅地皮的地積比由4.5至5倍增加至5.5至6倍(1幅居屋，3幅私樓)。該三幅私樓地皮近日紛紛開售，樓花呎價達$17000至$24000，超出一般中産負擔水平。而啟德停機坪共12幅私樓地，原寄望提供約9000個單位，但其中4幅被中資海航以高價$13000投得，預期落成後單位也將以豪宅型式天價放售；而另外兩幅「港人港地」地皮啟德一號近日開售，開售價亦達$16000 – $25000一呎。該12公頃土地，在放任的私樓政策下，一個可負擔的單位也未能提供，浪費了大片土地及大量單位。

政府今次再向城規會申請修訂草圖，要求大幅增加其餘16幅土地的密度，我們認為前車可鑑，政府無視根本的炒樓炒地問題，增加單位數目變相成為發展商及炒家的「肥豬肉」。

環保觸覺義務總幹事譚凱邦表示：「過去靠提高建築密度及『盲搶地』，政府已增加房屋供應，但樓價仍舊居高不下，證明此非可行方法。我們認為與其推出單位成為豪宅供人炒賣，應收緊房屋政策，而不是無限地犧牲環境。」

環保觸覺建議增加密度必須設下條件，包括16幅私樓地應改建居屋或在地契設限，規定發展商只能提供「港人首置自住」單位，即限制只供首次置業的港人認購，以及在購買後短時間內不得轉讓，而轉讓時亦只能售予相同資格買家，使單位及地皮炒賣機會大減。若政府不承諾上述條件，應反對增加密度。

環保觸覺強調其建議理性，也是社會上較多共識的方向，比現時任由熱錢投資炒高地價及樓價，更可應對目前社會上的房屋問題，也不需讓息微多時的屏風樓「翻生」，避免附近九龍灣及牛頭角市區的通風、景觀再受影響。本會呼籲市民留意預期5月中開始，草圖的第二輪收集意見諮詢期，向當局表達意見。