天宇海事件有新進展  長實樓層編配混亂

售樓處的實物模型亦出現誤導

長實趙國雄講風涼話  沒有考慮業主感受  要求長實公開道歉

售樓書誤導 不自我反省 竟然諉過於人

天匯跳層事件後所發之新指引  或未能阻止這情況

天宇海事件是繼天匯跳層後另一嚴重樓盤銷售誤導情況。根據一般人認知及常識，平台 (Podium) 應是離地的。再者，該地下單位之上的一層被編為5樓，一般準買家實在想像不到5樓的下面竟然是地下。長實於天宇海的樓層編排將地下說成「平台」，小業主慘被誤導。上星期五，長實高層趙國雄竟然還說「風涼話」，說成是業主沒有看清楚樓書，實在是顛倒是非，並沒有考慮業主的感受。

環保觸覺主席譚凱邦表示：「該批業主用上5百至7百萬來買樓，可能是畢生的積蓄，卻換來『平台』變『地下』，『海畔』變『馬路』的慘痛經歷，單位的私隱盡失。發展商售樓書表達得不清不楚，倒過來責怪業主，實在是欺人太甚！」環保觸覺鄭重要求長實為樓盤銷售誤導及趙國雄諉過於人的言論公開道歉，並應向受誤導之業主作出賠償，還業主一個公道。

本會參考了天宇海的建築圖則及實地考察後，繪畫了一般人較易明白的樓宇直切面圖，以和長實的天宇海售樓書的直切面圖作比較，以指出售樓書誤導。譚凱邦指出，售樓書的功能是使準買家能明白及形象化建築物的模樣及各項參數，作出理性的置業決定。可惜，天宇海售樓書的描述和現實有一定距離。他續指：「天宇海的樓書連專業人士也看不明白，如何讓一般市民明白？」

此外，於2010年9月天宇海開賣之時，售樓處之樓盤立體模型亦有誤導之處。據本會當時拍攝的模型照片顯示，該批單位的對出是疑似草地，但現實卻是行人路。由於涉及私隱問題，若單位對出是行人路，一個負責任的發展商理應清楚標示，但長實卻沒有這樣做。再者，模型的擺放位置是略略升高，加上該樓層稱為「平台」，明顯地給準買家一個離地的印象。

本會亦翻查了馬鞍山部份屋苑，發現另一長實屋苑嵐岸有類似天宇海的情況，即地下有住宅的單位。該屋苑的第1及第2座各有4個單位於地下，但樓層並不像天宇海稱為「平台」，而是正確地叫「地下」，這反映長實對樓層的編配混亂，出現不一致的情況。

基於上述多個因素，長實是明顯地誤導買家，在天宇海的銷售過程作出多項失實的描述。過去多年，無論是本會之調查或是報章的報導，多次指出長實於不同的樓盤的銷售手法皆有誤導的情況，實在是罄竹難書，本會認為長實應認真檢討樓宇銷售手法。

本會呼籲該天宇海受害業主挺身而出，向長實作出追討。本會亦將發信聯絡該批業主，呼籲作出追討及提出本會可提供專業上之協助。如最終告上法庭，可申請消委會之訴訟基金。

此外，自從天匯跳層事件後，政府向業界發出的作業備考，監管樓層的編配。由於天宇海銷售時該作業備考並未適用，所以未能肯定該備考是否能阻止地下變「平台」的情況再次發生。本會認為政府應回覆該備考能否阻止是次誤導描述，以及是否需要作出更新。政府正就一手樓的銷售進行預備立法的工作，本會要求政府應嚴格要求樓層的描述應和現實的情況相符。

中港跨境自駕遊欠缺諮詢　加劇空氣污染
內地使用之燃料含硫量大 將增加路邊二氧化硫濃度
環保觸覺要求應擱置第一階段計劃

近日中港自駕遊討論熱烈，特別於網絡及facebook，反對聲音不絕。整個政策欠缺諮詢，市民一直被蒙在鼓裡，對於各界種種質疑，包括香港空氣污染惡化、香港交通超負荷等，有關當局回應模糊，只聲稱第二階段未有時間表。

本會環保觸覺堅決反對中港自駕遊計劃，並要求政府擱置於三月實施的第一階段的計劃，理由如下：

1. 香港公共交通網絡非常發達，應鼓勵旅客使用公共交通工具。
2. 香港面積較細小，不像澳洲及日本等國土幅員廣闊，在香港自駕遊的需要很低。
3. 香港的車用燃油及超低硫柴油的含硫量有非常嚴格的規定，需少於0.005%。另外，現時油站也有提供歐盟五期柴油，含硫量少於0.001%。含硫量減少，可減低二氧化硫的產生。相反，內地自駕遊的車輛需於內地入油，然後才駛到香港。內地的各種燃油，含硫量高於本港之標準的機會相當高，可能增加路邊的二氧化硫之排放。
4. 現時很多道路，特別是內地遊客常到的購物熱點，已經是常多車及常常擠塞，實在不能再承受更重的交通負荷。
5. 政府近年尚算有些提高空氣質素的政策，包括增加汽車首次登記稅、立法停車熄匙等。可惜，但若容許更多內地車輛駛進本港，將和這些政策自相矛盾，並抵銷這些政策的效果。

政府指出，於3月實施的第一階段，只讓香港車輛北上；而第二階段，即讓內地車輛南下，則未有時間表。環保觸覺項目經理何嘉寶指出這未令環團及港人釋除疑慮，她表示：「若第一階段實施本港車可以北上，擔心日後內地或本港政府會以『公平』為理由，容許內地車自駕遊南下，這對本港空氣質素有負面影響。」所以，本會建議第一階段跨境自駕遊也應先擱置，並公開諮詢市民。

淘汰建築面積   只用實用面積
發展商有任意寫建築面積之嫌
要求曾特首要在任期內完成立法

全世界只有少數的地方，如香港及內地，樓價的面積計算是竟然可以包括單位外的面積。就是因為以建築面積計價，使賣樓成為必然大賺的生意，所以香港的富豪大都是來自地產行業。買樓置業，是小市民一生最大的支出，但卻不是用實用面積計價。數百萬的樓價，有兩至三成的錢是花在不知怎樣計算的公共攤分面積。

本會環保觸覺非常高興政府打算立法規管一手物業銷售，本會對於諮詢文件的內容，基本上是支持的，並希望能在現屆政府任期內立法。對於坊間就一些諮詢文件內容的討論，本會現提出一些看法，希望政府及社會大眾參考：

(1)     有關建築面積是否仍然容許顯示於售樓書

有意見認為應容許建築面積及實用面積並行，本會認為這萬萬不可。本會認為日後在售樓書及價單，只能顯示實用面積及以實用面積計樓價。

現時，單位的建築面積包括了實用面積、窗台及公共攤分面積。實用面積有清晰定義(根據測量師學會的守則)，但是建築面積內的公共攤分面積，並沒有清晰定義，發展商過去在銷售樓盤時，在售樓書亦沒有清楚列出如何計算公共攤分面積。

本會深入研究了馬鞍山屋苑「天宇海」，計算售樓書內所有單位公共攤分面積的總和，為241,197平方呎；同時，本會翻查土地註冊處，由發展商認可建築師提交的公共攤分面積資料，當中提及多個數字，但沒有一個和售樓書所列的吻合。(可參考附件)

本會有理由相信，很多發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，建築面積的數字可能有任意的成份。

有業內人士向本會私下指出，各個發展商有「黙契」，建築面積的「設定」會參考實用面積。因為實用面積有定義，故通常是有個實數，可以用7成至7成半實用率來推算建築面積。舉例：實用面積假設是500呎，將500呎除以70%至75%，建築面積便得出667呎至714呎，發展商便由當中選一個數，作為最後在售樓書顯示的建築面積。本會認為上述言論的可信性極高，由此可知，實用率及建築面積的參考價值很低。

再者，若售樓書仍顯示建築面積，地產代理向市民推介樓盤時，估計仍然會用建築面積計價，未必以銷售面積計價。若是如此，新例將名存實亡。所以，淘汰建築面積，只用單位內實用面積計算樓價，是較公平及較符合消費者利益的方法。

(2)     有關取消建築面積後，一手樓及二手樓會否難以比較樓價

有意見認為，若一手樓取消建築面積，將難以和二手樓的樓價比較，但本會不認同這意見。每一個二手屋苑，其計算建築面積的方法並不一樣，根本難以比較。相反，實用面積有清晰定義，這更方便比較。現時，市民可在差餉物業估價署網頁內，得到全港大部份私人單位的實用面積，這資料相當公開及容易取得。現時每個單位的資料需收費 $9，建議應改為免費，以讓市民更易取得資料。

(3)     有關規管範圍是否包括已建成的一手樓

有意見認為，立法規管範圍，只應規管一手樓花，不應規管已落成一手樓。本會對這有相當保留。很多發展商實力雄厚，可以不需透過預售樓花來盡快套現。若新法例豁免已落成一手樓，很多發展商的樓盤可透過延後銷售來避過規管，這會大大削弱法例的效果。

(4)     有關房委會等法定機構是否應得到豁免

有意見認為，房委會等法定機構，應同受該新法例監管。本會的意見為，房委會若出售居屋或新居屋，已受房屋條例監管，亦很少有市民投訴單位不實用或有失實情況，本會認為豁免合理。可是，若房委會或房協出售的是一般私人住宅，則應像現時市建局及港鐵一樣，受到一手樓銷售監管，在新法例下不應得到豁免。

(5)     有關售價的調整應否更新價單

有意見認為，應容許發展商減價出售單位時，不需更新價單。本會認為，容許消費者和發展商議價，減價出售單位，這可提供彈性。可是，若價格可隨意更改，則使三天前公佈價單的意義大減，因為價單內的價格再不是固定，而是可以改變。為作出兩者的平衡，本會認為若減價幅度少於0.5%，可豁免更新價單。

近年，官商勾結及地產霸權之聲不絕於耳，規管一手樓銷售是現屆政府少數的德政。本會強烈要求曾蔭權政府能在任期完結前完成立法工作，使香港市民可以在公平及資訊透明的情況下置業。

個案研究

屋苑名稱：天宇海
地址：馬鞍山保泰街
發展商：長實
入伙紙：2011年
研究目的：了解發展商如何列出售樓書的建築面積

研究方法：

1. 從售樓書當中，將所有單位的建築面積及實用面積分別加起來
2. 從售樓書當中，將所有單位的公共攤分面積加起來，便等同整個屋苑的公共攤分面積
3. 從土地註冊處，得到發展商提供的宣誓文件(Statutory Declaration)，內裡有提及發展商之建築師所列出的各項攤分面積資料
4. 比較售樓書及該份宣誓文件的數字

研究結果：

來自售樓書的數據

註：上述數據已力求準確，但本會並不保證有任何誤差

來自發展商之建築師的宣誓文件的數據

研究結論：

售樓書所列出的公共攤分面積是241,197平方呎，但和任何一項建築師宣誓文件內的攤分面積並不吻合。本會有理由相信，發展商當撰寫售樓書內單位的建築面積時，因為公共攤分面積計算並沒有準則，有隨意的成份。當然，本會只能從有限的資料估計，建議政府及公眾可向發展商查問資料。就是因為可得到的資料如此有限，可見更有需要立法淘汰模糊不清的建築面積。

聲明：本會並非針對長實，只是在土地註冊處只能找到該屋苑的資料，其他屋苑未能成功找到

中華白海豚上岸  到車公廟為海洋生態求籤
面對填海及第三跑道  生命危在旦夕
求得下籤   寓意「大型填海工程嚴重影響海洋生態」
「工程費勢大幅超支  將成大白象工程」

環保觸覺成員為中華白海豚到車公廟求籤

今天是大年初二，環保觸覺成員穿上粉紅色衫，扮演中華白海豚，到車公廟上香及為海洋生態求籤。

政府選了25幅地研究填海，而機管局則打算霸王硬上弓填海建第三跑道，而很多選址都是中華白海豚及江豚的棲息地，很多海洋生物的生命危在旦夕。環保觸覺項目經理何嘉寶指出：「現時這些無辜的海洋生物，除了求神問卜，還可以做什麼？」

本會成員上香後，為海洋生態求籤，求得32簽下簽，簽文為：

聞 道 今 宵 是 上 元　銀 燈 火 樹 耀 長 天
無 端 一 陣 狂 風 雨　萬 家 燈 熄 斷 管 弦

解曰：凡事不宜

為海洋生態求籤，求得32簽下簽

何女士解籤道：「第一及二句顯示現時的情況是好景象，但當有『狂風雨』後，事情就變壞。」她認為，這籤文『狂風雨』是指填海工程，寓意「大型填海工程嚴重影響海洋生態」。何女士補充：「第三條跑道預計填海650公頃，位置是中華白海豚的棲息地，這可能令部份白海豚步向死亡。」

另外，解籤書指這32簽「可能破財」，何女士認為這寓意「工程費勢大幅超支，若夾硬上馬，將成大白象工程」。環保觸覺再次促請政府及機管局擱置第三條跑道。

註：求籤並非精密科學，只作參考之用

善用現時土地   反對填海拓地
填海將破壞珍貴海岸資源
應限制非本地買家購買住宅
控制來港人口   才是上策

政府提出填海選址建議地點，本會認為大部份選址荒謬

政府於今天(4-1-2012)上午提出填海選址建議，本會環保觸覺認為大部份選址荒謬，包括有些選址在離島之間，沒有交通，填海亦破壞郊野；有些選址附近是紅樹林及泥灘；大嶼山南部及東南部的選址是江豚的棲息地；而長洲之選址附近正研究填海建焚化爐，是否還適合更多人遷入及居住？

本會原則上反對填海，因這會減少珍貴的海洋面積，並危害部份天然的海岸線之生態。本會認為應善用現時的土地，盡可能提供可負擔的單位予香港人。本會上月(2011年12月)的調查發現，去年一手新盤的買家，約35%為內地或相關人士，投資額共180億。所以，本會提出香港樓應只賣給香港人，應對非本地買家作出嚴格限制。

環保觸覺主席譚凱邦表示：「香港這彈丸之地，怎麼可能足夠應付全中國的投資熱錢？香港人已難以在一手私人市場買得到價錢合理的樓，民怨就是這樣來。」新加坡已對非本地人買樓實施百份之十的額外印花稅，限制外來熱錢，香港政府應盡快處理香港人的住宅市場已被內地人攻佔的問題。

環保觸覺原則上反對填海拓地興建私人住宅，所以若政府沒有說明填海後的土地用途，本會不接受於任何地點填海拓地。基於傳媒之關注，本會願意評論部份選址。本會強調，沒有評論的地點不代表可以接受。現將評論略述如下：

• 長洲南及喜靈洲西：近石鼓洲焚化爐選址
• 大嶼山北：於大蠔河口附近，有泥灘及紅樹林；附近有大型港珠澳大橋口岸填海工程
• 吐露港：填海後只會成為豪宅  (最近開賣的樓盤「天賦海灣」便是一例)
• 螺洲和蒲台之間：蒲台島是港人常到的郊遊勝地
• 大嶼山南的各個選址：是江豚的棲息地
• 龍鼓灘發電廠：燃煤發電廠在附近，難以作住宅；附近是白海豚的棲息地

本會原則上反對填海，不但破壞海洋生態，而土地最後成為豪宅的機會相當高，一般中產難以置業。本會認為問題核心是香港人口太多，政府應盡所有可行方法凍結人口增長，以免因為人口增多而惡化各項問題，包括住屋、醫療及社會福利。

IT界選委選舉  選民收到超過40封選舉郵件  有候選人附floppy宣傳磁碟
難以理解IT界仍靠寄信
多個界別選民向本會反映   宣傳信「塞爆信箱」
2012「超級區議會」立法會議席  將成另一生態災難

單是資訊科技界別的宣傳郵件已十分驚人

本會過去兩週收到數位專業界別的選民反映，包括資訊科技界及社福界等，指出今年的選委選舉各個候選人寄出大量選舉宣傳郵件，有界別之選民收到數十封。

本會成功收集全部資訊科技界、建築測量及都市規劃界及教育界選舉郵件，以及部份社福界郵件，並計算數量及量度重量，發現每個界別的郵件數量達10萬計及重量是以噸計。雖然選民只限專業界別，但由於參選人眾多，所印刷的郵件總數量實在相當巨大。其中一位IT界投訴人指出，他收到超過40封郵件，並表示難以理解IT界竟然仍然用這麼多信件。此外，竟然有一位IT界候選人附連floppy磁碟作宣傳，共派6000隻。

2012的立法會超級區議會議席，由於是全港一個大區，所有選民也是合資格選民，數目達3百多萬。本會已提倡「一戶一封」多年，但選舉事務處仍未正面回應。環保觸覺主席譚凱邦指出：「下年立法會選舉，若仍然是一人一封，每個四人家庭隨時收到近百封選舉郵件。若地區直選有12位候選人，便有48封；假設「超級區議會」議席有8個候選人，再會有另外32封，這已共達80封，隨時塞爆信箱。」

本會相信選舉事務處會因近來的種票風波而更新選民名冊，希望可讓名冊內的地址資料庫可同時支援「一戶一封」的郵寄方式。同時，選舉事務處應設立網站，讓選民登記以電郵收取候選人宣傳品。

部份界別選舉宣傳郵件數據

註：本會成功搜集資訊科技界、教育界及建築、測量及都市規劃界的所有郵件，但未能成功收集社會福利界

內地客共斥資180億買五新盤   35%單位被內地買家攻陷
應實施非港人買樓限制  確保香港人能買香港樓
地產代理：發展商到內地做路演吸內地客
住宅供應扭曲  土地未能善用  強烈反對填海拓地

新樓盤發售時的紅磡站門外情況

常常有人說，香港土地資源珍貴，又謂香港不夠地起樓，要填海、要挖岩洞。可惜，住宅單位這珍貴資源，就像醫院被內地孕婦攻陷一樣，被內地投資者大量購買了。發展商不斷建大單位及豪宅，內地人大手購買，樓價高據不下，香港人上車一族置業無望。曾特首、唐英年、梁振英，你們會如何回應這個香港的深層次矛盾？

過往坊間對於內地人士買樓比例有不同的估計，但未有確實數據。為令整個社會了解內地人買樓實際比例，本會進行了一個大型調查。本會調查了今年5個開賣的大型樓盤，共4116個單位，包括名城 (長實)、縉城峰 (嘉里)、瓏璽 (新鴻基)、帝峰‧皇殿 (信和) 及 尚城 (長實)，計算港人、非港人及公司的購買比例及成交價，證實內地人已攻佔本港之第一手私人樓宇市場。

本會之調查發現，由內地人買家及港人內地人聯名買樓比例，佔總成交20%至30%。(表一)而港人購買仍佔多數，以公司名義購買的亦有一定比例，而有部份買家之姓名本會未能辨別國藉。若不計算公司名義、非內地外藉人士及中港聯名購買，只單純計算內地買家及本港買家(表二)，則比例為37.5%及62.5%。

由於大部份公司名義購買之買家實質為個人買家，本會將上述比例套用在公司名義購買之單位，從而推算所有內地人士購買單位的比例。總結，五個盤的內地資金比例為21.6%至51.1%，而平均為35.1%。(表三)各個盤的比例不同，本會相信和各個盤的銷售策略有關。

本會亦推算了五個盤的內地資金數字，數字相當驚人，達180億，這可證實大量內地熱錢流入，並攻佔本地住宅市場(表四)。若比較香港人及內地人的購買金額，內地人在五個盤的單位平均購買額皆比香港人高(表五)。

此外，本會亦派員到現正開賣的大圍盛世樓盤「放蛇」，偷錄多個地產代理的對話內容，證實發展商現時銷售策略已由香港人轉為同時對準內地人，包括到內地做路演及在售樓當日安排旅遊車由內地開出來港看示範單位。部份談話內容包括：

「…即係香港人6成，大陸人4成…」
「尋日啦，好多大陸客，那班雙程証落黎排隊買樓架」
「大把大陸客買這裡，未必住，可能來收租，只有一間半間自住」
「東鐵這裡很多大陸人，他們返深圳落馬洲，半小時就可以」

從地產代理的說話內容，可見發展商的銷售對象非常重視內地人，這可能由於內地人的購買力超越香港人有關。本會一直批評，現時發展商多將物業設計成三房大單位及豪宅包裝，令港人望門興嘆，就是為了迎合內地人的口味。而物業的名字，亦是為使人覺得豪華及尊貴而設，即使很多港人覺得相當「土氣」

環保觸覺主席譚凱邦表示：「香港這彈丸之地，怎麼可能足夠應付全中國的投資熱錢？香港人已難以在一手私人市場買得到價錢合理的樓，民怨就是這樣來。」新加坡已對非本地人買樓實施百份之十的額外印花稅，限制外來熱錢，香港政府應盡快處理香港人的住宅市場已被內地人攻佔的問題。

本會誠希曾特首、梁振英及唐英年可以認真處理這香港深層次矛盾，給港人一個置業的機會，安居樂業。

調查數據

表一  每個大型新盤的買家類別

表二  內地人及本地人購入單位比例

表三  內地客所佔比例  (將表二的比例計算入公司客後)

註：公司客內可能有兩類在上述計算未能反映的情況，包括公司提供之宿舍及非內地之外藉人士

表四  所用資金的情況

表五  香港人購買力 VS 內地人購買力

註：不計算以公司名義購買

上述統計數字，本會環保觸覺已力求準確，但不能保證完全沒有錯誤。如欲引用，請小心衡量風險。

應首先正視「私樓變豪宅」及 「內地人買晒香港樓」
政府應立即限制非本地人買樓
港鐵大圍站及日出康城站   應重新入則減發水  大單位變細單位

發展局與土木工程署正研究增加土地供應，今天於奧海城二期地下北翼中庭舉行優化土地供應策略啟動禮暨展覽，就增加土地供應展開諮詢。可是，環保觸覺堅決反對填海拓地，並到場向林鄭局長表達意見，希望先處理香港住宅供應的深層次問題，才研究是否以非填海的方法拓地。
環保觸覺統計了最近開售的三個大型樓盤，包括領凱(長實於日出康城的項目，已近售罄)、盛世(長實於大圍車廠項目，即將開售)及天晉(新鴻基於將軍澳站的項目)，平均單位面積為753至838呎。若平均單位面積減至500呎，單位數目可即時增加50%至 67%，三個樓盤可增加共2215個單位。這個統計可指出，發展商投得地皮，只會興建大單位，將屋苑豪宅化來迎合內地富豪買家。若能將大單位變小單位，可大幅增加住宅供應。

本會成員到場向發展局局長林鄭月娥遞信表達訴求

整體來說，本地的私樓市場出現以下問題：

第一，現時新落成住宅樓宇大都是近千呎大單位的豪宅，甚至是「偽豪宅」，動干伐呎價過萬，絕非普通香港市民所能負擔。翻開新樓盤廣告，多數標榜奢華，極盡豪氣。這些單位，並非真正有效的供應，香港的置業人士需要的是可負擔、實而不華及約500-600呎的單位。

第二，新樓盤大比例是內地買家及投資者，而政府未有大力阻止此情況，得益是發展商，而香港人(特別是80後)卻成為輸家。政府應盡快限制非港人買樓，以「香港人買得到香港樓」為土地供應首要考慮。香港土地資源有限，但全中國的富豪越來越多，實在沒有可能用來應付他們的房地產投資需求。

第三，政府在未有妥善處理上述兩個問題，卻積極考慮以不同方式增加土地供應，是本末倒置的做法。土地供應及私樓興建是息息相關，但政府一直無力壓抑私人市場樓價及發展商以內地富豪購買力作為訂價標準，增加土地供應只會使地產商得到更豐厚之利潤，但市民卻未能得到可負擔的居所。

早前美國物業顧問行 Demographia發表的報告，統計美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、新西蘭各國城市及香港等共 325個城市的置業負擔比率。極度難負擔的城市共有 74個，香港樓價中位數為 258萬元，相等於家庭每年入息中位數 22.54萬元的 11.4倍，成為全球樓價最難負擔的城市。

本會認為，在拓展土地之前，必須先解決現時私樓市場的核心問題。否則，再多的地，只會淪為內地富豪的投資產品，不會成為香港市民安居之所。

所謂遠水不能救近火，政府今次研究的拓地方法未能解決香港房屋需求的「近火」，本會一直希望港鐵的兩個大型項目大圍站及日出康城站重新入則，根據新發水指引大幅減少發水比例。此舉不但可減輕對附近環境造成的屏風效應，更可立即將大單位變細單位，供應香港市民的住屋需要。

林鄭月娥局長於今天活動中指出：「本港過去將大量填料運往內地台山，每名納稅人平均要支付每公噸70多元，亦造成環境污染。」

本會認為，以填料數量過多難以處理來合理化填海，實在荒謬。環保觸覺項目經理何嘉寶指出：「填料是從建築、挖掘、基建、拆卸及道路工程中產生，數量龐大是因為香港不必要的工程太多，經常修橋築路，盲目發展基建所致。」她進一步指出，從源頭減少填料，向工程承辦商及發展商提高處理費，提供誘因重用及回收填料，是較有效的做法。

本會重申，香港的很多珍貴的海岸已被破壞，而天然的海岸所剩無幾，本會堅決反對以填海方式開拓土地。

最近／即將推出的私樓例子：

中電總部鐘樓屬一級歷史建築 建三座屏風樓破壞氛圍
何東花園可獲全面保育 保育準則不清
中電提供之「畫家筆下圖」取巧 有欺騙城規會及市民之嫌
環保觸覺要求城規會規定發展商全份申請文件上網 不能只放概要

從較高角度望向中電總部，看到超過70年歷史的中電總部四周有很多樹木

在港島的大坑虎豹別墅，建成了屏風樓「名門」，停車場有9層。停車場已高過古蹟。在灣仔的灣仔街市，是3級歷史建築。市建局兩年前說「主體保育」，現時已是華置的豪宅項目，灣仔街市已被40層的高樓「直插」其中。大眾是時候反思，這些所謂的「保育與發展的平衡」，是否正蹂躪香港所剩無幾的歷史建築？

位於九龍亞皆老街的中電總部於1940年落成，已有超過70年歷史，已被古物古蹟辦事處建議評定為一級歷史建築。本會認為，中電總部是現代主義(Modernist style)的建築，能代表40至50年代的建築特色，形態優雅，絕對值得全面保育。再者，數年前，於中環的天星碼頭、以接近的建築風格建造的鐘樓已被拆卸，所以大眾應更加珍惜中電的鐘樓及整個中電總部。

中電打算在這一級歷史建築上，建三座20層屏風樓及5層的停車場，說這是「保育及發展的平衡」。後來，發展局局長林鄭月娥公開回應支持項目，本會表示相當失望。只有香港，才會有這麼多屏風樓建在古蹟之上。過往的例子包括大坑虎豹別墅及灣仔街市，當屏風樓建成後，已嚴重破壞整個歷史建築的氛圍。

於星期五(4/11/2011)的城規會會議將討論中電的申請，我們擔心又多一個古蹟將會變成兀突的「屏風樓古蹟混合體」，中電的鐘樓(比天星碼頭還早建成)，將可能成為停車場平台的一部份。環保觸覺主席譚凱邦表示：「現在但凡用上『保育與發展已取得平衡』，就好像變得合理，但事實上這成為破壞古蹟的藉口。」

除了保育原因外，本會反對該項目的原因亦包括座與座之間沒有間距、私家車車位過多及停車場平台過份巨大。

另外，本會亦發現，一個月前，中電給予各傳媒刊登的「畫家筆下圖」，在攝影角度上有取巧之嫌。而中電放在城規會網站的圖，也是用該一張，這未能給予公眾一個全面的資訊。本會認為應將整份文件上網，而不是由發展商選擇性放數頁概要。現時各個發展商的整份文件只有在沙田及北角的城規會秘書處看到，不能在網上查閱，這實在對環團、公眾及記者相當不方便，本會誠希城規會規定所有申請文件應整份上網。

中電提供的圖片之取巧之處
解說

此圖是城規會網站項目的概要圖片，給了公眾中電鐘樓得以保存，並能和三座高樓協調的假印象。

中電提供予城規會的圖片

本會查看中電整份申請文件(只存放於沙田及北角城規會)，發現和上圖截然不同的印象。以下圖片顯示，三座樓非常巨大，鐘樓細小得難以看見。

三座樓非常巨大，鐘樓細小得難以看見

若城規會不規定發展商需將整份文件上網，發展商就可能只在網上公佈對其有利的圖片。

另外，就中電提供的圖片，本會的顧問團詳細研究，認為該三座樓宇可能畫得太細小了。根據中電的申請文件，該三座樓連同停車場，將達100米(水平基準)。本會實地考察中電總部及參看附近100米(水平基準)的建築物，認為該圖有可能畫得太小。本會以該圖作為藍本，繪畫了右圖，本會認為較貼近實際情況。現將兩圖放在一起比較，交由公眾決定誰是誰非。

(左) 中電提供予城規會的圖片 (右) 本會認為較貼近現實情況的圖片

有關中電於亞皆老街的重建計劃

城市規劃及樓宇設計的反對原因

 中電申請於亞皆老街的總部，將部份重建為3座25層高的住宅(當中包括5層平台)。本會基於4個規劃上的問題，提出強烈反對，現略述如下：

(1)  三座樓宇形成屏風樓

項目內的三座樓宇，完全相連，座與座之間完全沒有間距。三座樓形成超過70米闊的屏風樓，對視覺、採光及通風皆造成負面影響。於4月1日實施的新發水樓作業備考，其中一個原意是避免屏風樓，確保座與座之間有足夠距離。這項目的鐘樓部份沒有建樓，竟然視為「通風廊」，所以中電企圖用條例之漏洞蒙混過關，發展局絕不能讓項目通過。

(2)  距離旺角東站近   車位數目過多 

地皮距離旺角東港鐵站很近，步程少於10分鐘，卻提供137個車位 (住戶戶數為175戶)。政府多年前指出檢討私人樓宇所提供的車位數目，但新指引卻遲遲仍未出台。

(3)  80米的高度限制合理  不應放寬

現時該位置的高度限制是80米，是因為週邊的建築物都是相若的高度。另外，地皮的北面，更大部份是低矮的建築物。是次中電申請放寬20米，實在是太多，亦會開了很壞的先例，因過往的放寬全是少於10米。另外，平台達5層是主要令建築物過高的原因。下一段將分析平台內的停車場是不應得到豁免樓面面積。

(4)  停車場的豁免面積計算存在漏洞   批准豁免應從嚴

項目的平台達5層，4層為室內平台，主要為停車場；而另外1層為開放式的住宅平台。項目的位置處於較低的亞皆老街(約13mPD)及較高的嘉道理道(約28mPD)之間，針對這些地盤，在計算停車場豁免面積時，在屋宇署的作業備考，有兩條條文可以適用，包括較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2)及較寬鬆的APP2 15(b)(vii)(4)。

環保觸覺認為，這個地盤應用較嚴謹的APP2 15(b)(vii)(2)，即不應讓中電得到4層的全豁免停車場。根據條文，應只能得到兩條街的平均數作為地下的起始或亞皆老街之上的5米。因以較低者為準，地下的起始應為18mPD，即18mPD以下為地庫停車場，可豁免計算，但18mPD以上應計算為地面停車場，只可得到50%豁免，其餘要自行用樓面興建。相關條文如下：

APP2 15(b)(vii)(2)

不幸地，中電可能得到發展局准許(林鄭局長曾公開支持此項目)，以 APP2 15(b)(vii)(4) 作申請，爭取所有停車場樓面豁免。

由此可見，兩條條文存在一鬆一緊的矛盾。我們認為應跟從較緊的做法，使巨型停車場不再出現。

基於上述4個規劃上的問題，環保觸覺反對中電總部之重建項目。

長實及WWF聯合發展豐樂圍濕地
發現香港獨有的螢火蟲   19 座樓的光害將使滅絕
和WWF 談判沒有結果   請WWF 懸崖勒馬
城規會接300反對意見書

香港獨有的螢火蟲品種 : 米埔屈翅螢 (相片來源 : 香港昆蟲學會)

本港多個環保團體，非常關注長實夥拍世界自然基金會香港分會(WWFHK)，於豐樂圍濕地發展共19座、介乎15至19層的中密度豪宅項目。基於以下原因，我們堅決反對，原因如下：

(1)    豐樂圍附近有本港獨有的螢火蟲

米埔屈翅螢，學名 Pteroptyx maipo，於2009年在香港濕地公園發現，2011年6月，描述此新種的文章在國際動物分類學期刊 Zootaxa 上刊登 ，正式確立其新種地位。目前所知，米埔屈翅螢乃香港特有，而且只在米埔拉姆薩爾濕地中的红樹林有分佈，主要集中於沿河岸生長的红樹區域，幼蟲主要靠捕食在活在此區域的兩種小螺──擬沼螺和烏來螺。拉姆薩爾濕地佔地15平方公里，當中約有3平方公里為紅樹生長區域，而沿河岸生長的红樹區域大約只有2平方公里。

米埔屈翅螢完全依賴螢光訊號作為求偶的溝通語言，亮度很低，只能在黑暗的環境發揮作用 (圖片來源 : 香港昆蟲學會)

米埔屈翅螢完全依賴螢光訊號作為求偶的溝通語言，螢光的亮度很低，所以只能在黑暗的環境發揮作用；事實上，米埔屈翅螢只會在日落後半小時，待環境變得足夠黑喑，才開始發光求偶，但由於發光耗用頗多能量，所以只會維持約2個小時，這2小時亦是住宅區發出最多燈光的時段。根據外國研究顯示，過強的環境光可以嚴重影響螢火蟲的求偶，甚至長遠將一個螢火蟲品種推向滅絕。

米埔屈翅螢有2個主要繁殖區域，米埔自然保護區及位於濕地公園外圍紅樹生長區域，後者距離天水圍市鎮約500至700米，已受著由天水圍市鎮發出的燈光直接照射；此區域距離豐樂圍住宅項目約330米，豐樂圍住宅項目帶來的燈光增加，有可能超越米埔屈翅螢所能承受的極限，最終將米埔屈翅螢推向滅絕。

由於米埔屈翅螢的發現在環境諮詢委員會通過豐樂圍發展項目的環境影響評估報告之後，因此有必要在通過此項目的規劃申請前先進行補充環境影響評估，以評估豐樂圍發展項目對米埔屈翅螢的影響及提出相應舒緩措施。

豐樂圍發展示意圖 (圖片來源 : 長春社)

眾多的螢火蟲夜間在豐樂圍飛舞 (圖片來源 : 香港昆蟲學會)

(2)    項目違反了「不會有濕地淨減少」的條件

豐樂圍主要由很多漁塘組成，是不少留鳥及候鳥的居所。根據城規會於1999年發出的規劃指引12B，整個項目的範圍皆在濕地保育區內(Wetland Conservation Area)。項目範圍有超過一半面積位於拉姆薩爾濕地(Ramsar Convention on Wetlands)，極具國際生態價值。

長實及WWFHK為符合城規指引的「不會有濕地淨減少」的條件，竟然用一個取巧的方法，將小漁塘合併為大漁塘，將漁塘間的壆位拆除變成濕地，因而當作「賺取」了濕地面積，來扣減因為需建樓而填平的6個漁塘。我們認為，漁塘間的壆位有很多生物棲息及繁殖，是整個濕地生態系統的一部份。

以上述方法所達至的所謂「不會有濕地淨減少」，做法取巧及荒謬，絕不應成為先例。我們亦難以理解WWFHK，為何能認同此模式。若項目成功過關，我們擔心很多拉姆薩爾濕地範圍內的發展項目可用此方法闖關，各個濕地可能淪陷。

(3)    屏風樓破壞景觀

項目共19座，每座約15至19層，屬中密度的發展。然而，由於樓宇佈局十分密集，分左右兩排一字排開，十分屏風式，不但減弱附近村屋的通風，候鳥的飛行路線亦被阻。當建築物落成，整片后海灣濕地的景觀將被完全破壞，香港人便失去這片美麗的大自然美景。諷刺地，該些豪宅住客卻能享有無敵的濕地景觀。

另外，項目位置是於濕地公園前方，若屏風樓不幸興建，每年300萬的濕地公園本地及外地遊客，將失去一個天然的濕地景觀，景觀價值盡失。

由於此項目對生態及景觀破壞太大，我們反對此項目，並有以下訴求：

1. 我們要求長實發揮企業責任，暫緩此發展項目及立刻撤回規劃申請。
2. 我們要求世界自然基金會香港分會，作為此項目與發展商合作之環團，責無旁貸，應立刻運用影響力，促使發展商暫時撤回規劃申請，並先進行有關米埔屈翅螢補充環境影響評估，以免將米埔屈翅螢推向滅絕。
3. 我們要求政府，澄清長實其實是否有發展權。如果有，由於這片濕地相當珍貴，請考慮以離地轉移地積比的形式，保育這片濕地。

其他資料

1. 發展規模：19座15至19層的住宅，共1958個單位，樓面面積148,000平方米，私家車車位介乎533至799，以及私人休憩用地5874平方米
2. 地盤範圍內有16,700平方米是政府用地
3. 城規會已將對此規劃申請的公眾意見書展示，共收到377意見書，約300個反對，74支持及3個中立/其他意見。

現時天水圍的光源對螢火蟲已有一定影響 (圖片來源 : 香港昆蟲學會)